부동산 투자는 영원한 재테크 수단중 하나다. 요즘 국내 경기의 정체와 은행 예금 이자율의 하락세로 국내 투자자들이 투자처를 찾지 못해 고심하고 있는 상황이다. 은행권도 쌓여가는 현금에 골머리를 앓고 있다. 강남의 중소형 빌딩 수익률도 최근 많이 하락했다. 이에따라 해외로 눈을 돌리고 있는 투자자들이 많아지고 있다. 최근 국내에서 영업을 개시한 미국 뉴욕 맨해튼의 톱 랭킹 부동산중개회사인 네스트시커스의 곽용석 한국지사장로부터 미국 뉴욕 부동산의 생생한 현장 상황을 소개해본다. <편집자주>

내년도 미국 주택시장 전망 / 매도자 우위 시장속에 대출금리가 열쇠

 미국 부동산 주택시장의 최근 강력한 상승세가 둔화 조짐을 보이고 있는 가운데 올해가 최고조에 달했을 지도 모른다는 예측이 나오고 있다.

이는 주택 재고가 믿을 수 없을 정도로 빠듯한 상황에서 현재 수백만 명의 미국인들은 방관자 위치에서 계속 기다리고 있으며, 집을 사는 것은 많은 사람들에게 매우 비싸고 어려운 제안이라는 것을 의미하는 것이라고 미국 금융경제 미디어인 마켓워치가 2019년도 주택시장에 대한 분석기사를 내놓았다.

이는 동시에 비싼 주거임대료와 낮은 임금으로 인해 사람들이 주택 계약금을 저축할 수 있는 능력이 제한되어 있는 상황도 그 원인이라고 제시했다.

▲ 뉴욕 맨해튼 전경 (사진=네스트시커스)

전체적으로 올해 주택시장은 전년과 같은 상황이 지속적으로 이어질 것으로 보인다고 밝혔다. "여전히 올해까지는 주택 시장이 매입자 보다는 매도자 시장이 될 것이다"라며 부동산 웹사이트 리얼터닷컴(Realtor.com)의 수석 경제학자 다니엘 헤일은 전망했다.

또한 시장전문가들은 올해도 미국의 주택 시장을 예측하는데 있어 가장 중요한 변수는 대출금리라고 이 매체는 설명했다.

우선 올해에 주택 담보 대출 금리가 계속 상승할 것으로 보이며 주택 가격과 거래는 하락을 면치 못할 것이라는 게 전문가들의 판단이다.

작년 11월말 기준 30년 주택담보대출 금리는 4.81%로 1년 전보다 0.89%포인트 상승했다. 그러나 올해 연말쯤, 전문가들은 이보다 훨씬 더 높아질 것이라고 예측했다.

리얼터닷컴은 30년 만기 주택담보대출 금리가 올해말까지 5.50%에 이를 것으로 예상했고 부동산회사인 질로우는 1년 안에 5.80%에 이를 것으로 전망했다. 담보 대출 유동성 관련 연방금융기관인 패니메이(Fannie Mae)는 그 때까지 이자율이 5%로 오를 것이라고 그나마 온건한 편이지만 모두 상승할 것으로 예측하고 있다.

결국 집을 사는 사람들은 올해 더 많은 이자를 지불할 수밖에 없는 상황이 전개될 것으로 보인다. 이러한 주택담보대출 금리 인상은 시장 전반에 파급 효과로서 "가격 상승의 둔화와 재고 증가를 불러올 것으로 보인다”면서 “이는 매물이 증가돼서 그런 게 아니라 주택 수요가 감소하는데 그 원인이 있다"고 부동산 데이터회사인 아톰데이타솔루션(Attom Data Solution)한 전문가는 진단했다. "이는 극도로 주택 담보 대출에 민감한 주택 시장임을 보여주는 것"이라고 그는 이 매체를 통해 설명했다.

리얼터닷컴은 중간규모 평균 주택가격이 올해 2.2% 상승하고 매매거래는 2% 하락할 것으로 예상하고 있다. 부동산사이트 ‘질로우’는 주택가격이 3.8% 오를 것으로 예상하며 다소 낙관적으로 보고 있다.

증가된 주택 매물이 곧바로 주택구매자의 시장이 될 수 없다는 점도 지적됐다. 최근 몇 달 동안 미국내 최고 가격대 시장에서는 주택 재고가 개선되어 재고 관련 문제가 완화되기도 했다.
하지만 그것은 구매자나 매도자에게 좋은 소식이 아니다. 이 경우 재고증가는 신규 주택 건설의 영향이기 보다는 금리 인상으로 인한 수요 감소의 결과라고 지적했다.
주택매도자들에게 있어서, 이러한 변화는 더 적은 매입 제안과 입찰 경쟁으로 이어질 것이고, 이는 차례로 일부 매도자들이 그들의 요구 가격을 낮추어야 하는 압력을 느끼게 할 수도 있다. 다만, 이 모든 요인들이 최근 몇 년간 일어난 가격 상승보다 크지 않을 것이라고 전망하고 있다. "여전히 올해에도 매도자들은 적지않은 차익을 올릴 수 있을 것"이라고 리얼터닷컴 전문가는 예측했다.

게다가, 재고 상승은 주로 더 고가격대 주택에서 일어나고 있는데, 이것은 그 변화가 구매자들에게 직접적인 이익이 되지 않는다는 것을 의미한다. 오히려, 그것은 집을 업그레이드하려는 사람들에게 약간의 혜택을 줄 수 있을 것으로 보인다고 전망했다. 이 과정에서 초기 주택구입자 수가 소폭 늘어날 수 있다.
사람들은 계속해서 값비싼 주택 시장으로부터 벗어나려는 모습을 보이고 있는 가운데, 올해에도 주택시장 상승세는 멈추지 않을 것으로 보이며, 규모가 작은 소도시 중심에서는 매도자가 주택을 처분하기 좋은 기회일 것으로도 보인다고 전망했다.

반면, 미국의 전반적인 경기 침체의 위협은 여전히 큰 물음표로 남아있다.
경제는 여전히 강세를 보이고 있지만, 그것이 얼마나 오래 지속될 지는 불확실하다. 경제학자들은 이르면 올해말 경기가 후퇴할 것으로 전망했다.

이런 상황이 발생할 때마다, 경기 침체는 주택 수요를 확실히 감소시키고 가격과 거래량을 감소시킬 것이다. 그러한 효과와 규모는 경기 침체가 얼마나 심각한가에 달려 있다고 보고 있다.

결국 실직자가 많을수록 주택 시장에 더 큰 타격을 줄 것이다.
그리고 주택 시장이 시작하기도 전에 불황을 느끼기 시작할 지도 모른다. 2008년 이전의 주택 거품에 대한 기억이 아직도 사람들의 마음에 생생하게 남아 있기 때문에, 예비 주택 구입자들은 그들이 그렇게 함으로써 시장 최고 가격에 살 것이라는 두려움이 있는 한, 부동산을 사는 것을 주저할 지도 모른다고 예측했다.

"이러한 심리적인 요소는 시장내의 근본적인 문제들 보다 주택 시장에 더 해로울 수도 있다"라고 한 전문가의 말을 인용해 이 매체는 결론지었다. NM

▲ 뉴욕주 롱아일랜드 고급 주택 단지 (사진=네스트시커스)