[미국 연방 세무사 / 뉴욕 주 공인중개사 곽용석]

미국의 주택 구입자들에게 자가 소유는 더욱 더 어려운 상황이 지속되고 있다.

전형적인 미국의 주택을 구입하기 위해서는 가구 연간 소득이 약 11만5000달러가 되어야 하는 것으로 조사됐다. 이는 전형적인 미국 가정이 버는 것보다 약 4만 달러가 더 많은 금액이라고 부동산회사 레드핀이 밝혔다.

하늘을 찌를 듯한 주택담보대출 금리와 여전히 치솟는 주택가격으로 인해 주택 마련이 그 어느 때보다 어려워졌고, 특히 생애최초 구입자의 경우 주택 마련이 더욱 어려워졌다고 이 회사는 제시했다. 일반적인 구입자는 1년 전보다 15%를 더 벌어야 하며, 임금은 5% 상승하는데 그쳤다고 설명했다.

한마디로, 미국인들에게 있어서 집을 마련하는 것은 그 어느 때보다 어려운 상황이라고 제시했다. 

주택 구입자가 중간규모 가격의 미국 주택을 구입하려면 연간 11만4627달러를 벌어야 하는데, 이는 1년 전보다 15%(1만5285달러) 증가한 것이며, 코로나 팬데믹이 시작된 이래로 50% 이상 증가한 것이다. 이는 기록적인 주택 구입에 필요한 연간 수입 중 최고치이다. 

이번 조사는 2023년 8월과 2022년 8월 주택 구입자의 월 주택담보대출 상환액의 중앙값을 비교하는 분석에 기초한 것으로, 조사 분석의 국민소득 자료는 인플레이션에 따라 조정된 것이라고 이 회사는 설명했다. 

▲ 뉴욕 맨해튼에 매물로 나온 아파트 모습 / 사진=네스트시커스

주택 구입 비용은, 지속적으로 치솟고 있는 주택 담보 대출 금리와 주택 가격 상승의 원투펀치로 인해 그 어느 때보다 높아졌다. 30년 만기 고정 주택 담보 대출의 평균 금리는 지난 8월에 7.07%였다. 그 이후로 주택 담보 대출 금리는 훨씬 더 높아졌고, 10월 중순 기준 7.57%를 기록하여 20여 년 만에 최고치를 기록하기도 했다. 그러나 치솟는 주택 담보 대출 금리가 수요를 위축시켰음에도 불구하고, 낮은 주택재고로 인해 주택 가격이 상승하고 있다. 

전형적인 미국의 주택은 8월에 약 42만 달러에 팔렸는데, 이는 전년 대비 3% 상승한 것이며 2022년 중반에 사상 최고치를 기록한 것과는 불과 1만2000달러 차이다. 

일반적으로 미국 주택 구매자의 월 주택 담보 대출 납부금은 $2866으로, 사상 최고치를 기록하고 있다. 이는 전년 동기의 $2395에 비해 20% 증가한 것이며, 그 무렵에는 이미 초저 주택 담보 대출 금리와 아직 급등하지 않은 주택 가격이 있었던 코로나 팬데믹 초기부터 지급액이 상당히 증가했다. 예를 들어, 2020년 8월의 경우, 해당 월의 평균 주택 담보 대출 금리 2.94%와 평균 주택 가격 32만9000달러를 기준으로 할 때, 일반적인 월 대출납부금액은 $1581이었다. 그 당시 주택 구매자는 일반적인 주택을 구입하기 위해서는 연간 $7만5000의 수입을 벌어야 했다. 

현재, 일반적인 미국 가구는 중위 가격의 주택을 구입하는 데 필요한 소득보다 약 4만달러를 덜 벌고 있는 것이다. 가구의 중위 소득은 2022년에 약 7만5000 달러였는데, 시간당 임금은 2023년에 상승했지만, 주택을 구입하는 데 필요한 소득만큼 빠르게 상승하지는 않았다. 미국의 평균 시간당 임금은 지난 1년 동안 약 5% 증가했다. 

"주택 구매자의 이상적인 상황에서는, 주택 담보 대출 금리 상승은 높은 이자 지불을 만회할 수 있을 정도로 수요와 주택 가격을 하락시키곤 했다. 그러나 지금은 그런 일이 일어나지 않고 있다. 비록 새로운 매물이 조금씩 늘어나고 있지만, 주택 소유자들이 낮은 주택 담보 대출 금리에 매달리고 있기 때문에, 재고는 여전히 사상 최저치에 근접해 있으며, 이는 가격을 지탱하고 있다"라고 레드핀 조사담당자는 미디어에 설명했다.

"지금 집을 구입하려는 구매자들, 특히 처음 구입하는 젊은 사람들은 기존 틀 밖에서 생각해야 한다. 단독 주택보다 가격이 저렴한 아파트나 타운하우스를 고려하거나, 더 저렴한 지역 또는 교외로 이사하는 것을 고려해야 한다"라고 이 회사 전문가는 강조하고 있다.

물론, 전액 현금을 가진 사람들과 이사를 가는 사람들에게 경제적인 여유는 덜 문제가 된다. 집을 마련하는 데 필요한 큰 소득 증가는 생애 첫 주택 구매자들에게 가장 큰 타격을 주고 있다. 현금을 지불할 여유가 있는 구매자들은 높은 주택 담보 대출 금리의 영향을 받지 않으며, 어쨌든 그들은 집을 구입하는 데 필요한 소득보다 더 많은 소득을 올릴 가능성이 높다. 집을 하나 더 사기 위해, 기존 집을 팔고 있는 구매자들은 치솟는 월세에 대한 고통을 조금 덜어주는 현재의 집에 대한 재산가치를 쌓아왔을 가능성이 높기 때문에, 생애 처음 구입자보다 더 나은 상황에 처해 있다. 주의해야 할 사항은, 코로나 팬데믹 시대의 시장이 한창일 때 초저담보 대출 금리로 샀고, 지금 당장 팔아야 하는 사람들이다. 그들은 낮은 금리를 포기하고 있을 뿐만 아니라, 집에서 자산가치를 잃었을 수도 있다. 

도시 지역별로 본다면, 대부분 지역에서 구입자금을 위한 필요 소득금액은 증가했다. 마이애미에서 가장 큰 폭으로 증가했으며, 텍사스 오스틴에서 가장 작은 폭으로 증가했다

필수 소득금액이 가장 많이 증가한 도시는 마이애미와 뉴저지주 뉴어크 두 도시로, 주택 구입자들은 전형적인 주택 구입을 위해 1년 전보다 33%를 더 벌어야 한다. 마이애미의 주택 구입자들은 이 지역의 전형적인 주택 담보 대출 상환금 월 3580달러를 감당하기 위해 연간 14만3000달러를 벌어야 하며, 뉴어크 구입자들은 이 지역의 3989달러 월 지불금을 감당하기 위해 약 16만달러를 벌어야 하는 것으로 조사됐다.
한편, 일반적인 주택을 구입하기 위해 필요 소득금액이 가장 높은 곳은, 캘리포니아주의 샌프란시스코와 산호세로, 각각 연간 40만달러 이상인 것으로 조사됐다고 이 회사는 제시했다. NM