최근 투자자들의 해외 부동산에 대한 관심이 점차 높 아져 가고 있는 가운데 지난번에 이어 해외 부동산 구입시 부담해야 할 재산세(real estate tax)에 대해 알아보자.

미국 뉴욕부동산회사 네스트시커스 한국지사장 곽용석

▲ 뉴욕 브루클린 브리지와 맨해튼 다운타운/사진=네스트시커스

해외부동산중 가장 많이 투자하는 미국의 경우를 중심으로 살펴본다. 미국은 주 별로 세금 책정 방식이 다르다. 재산세는 연방관할이 아니고 주나 시 등 지방정부 관할이기에 각 지역마다 모두 다르다.
일반적으로 주거용은 좀 저렴하고 상업용이 좀 더 많다.

따라서 각 주별로 세부 내용을 파악해야 한다. 미국 전체 가구의 평균 재산세는 2016년도에 주택 가격의 1.15%였다. 대체적으로 지역별로 본다면 동북부지역과 중부지역이 비싸고, 텍사스를 제외한 남부지역과 서부 지역이 좀 저렴한 편이다. 대체적으로 전통 지역이 좀 높고 신규로 미국에 편입한 지역이 좀 낮은 셈이다. 재산세가 가장 높은 주는 뉴저지로 2.3%대를 기록하고 있다. 하와이가 0.3%대로 가장 낮다.

한국인들이 가장 많이 사는 곳인 캘리포니아는 0.8%대로 전국 평균보다 낮은 수준이다.
워싱턴DC는 0.6%, 버지니아 1%, 보스턴이 있는 매사추세츠는 1.2%, 뉴욕 1.8%, 펜실베니아 1.9%, 시카고가 있는 일리노이 2.1%, 텍사스 2.1%이다. 특히 캘리포니아의 경우 매입 당시 가격 기준으로 재산세를 산정하며 이후 재평가를 통해서 재산세가 점증하지 않는다. 반면, 뉴욕의 경우에는 매년 재평가를 통해서 재산세가 점증하거나 변동한다. 따라서 로스앤젤레스 경우 부동산 재산세는 매입시 그대로 동일하게 부과된다. 매매가 진행되지 않은 한 재산세는 변동이 없는 셈이다. 그러나 뉴욕의 경우에는 매년 시가 평가를 진행한다. 물론 상업용인 경우에는 수익평가과 건축비 평가 등을 함께 분석하여 재산세를 결정한다.

▲ 뜨거운 동네가 되버린 브루클린의 한 타운하우스, 바깥은 아직도 겨울이다/사진=네스트시커스

뉴욕시의 경우 우선 시세 평가를 한다. 해당 건물을 유사한 임대 건물과 비교한다. 해당 건물과 크기, 위치, 세대 수와 건물 나이가 비슷한 임대 부동산을 바탕으로 해당 부동산에 대한 추정 수익과 지출을 할당하기 위해 통계적 모형 테크닉을 이용해 시세 평가를 한후 그에 45%를 감정가로 삼으며 여기에 일부 공제를 한후 최종 세율을 곱하는 방식이다. 이 비율로 뉴욕주의 경우는 결론적으로 말한다면 재산세 평균세율은 시가의 1.8%이나 건물마다 달라서 시가의 대략 0.7~4% 정도 범위내 있다. 물론 부동산 마다 다르지만, 한국인들이 가장 선호하는 콘도(아파트)나 소형 꼬마 빌딩인 경우가 0.6 ~1.5%선이다. 일부 상업용인 경우에는 2~4%까지 납부하는 경우도 있다. 납부방식은 7월1일 해당연도 시작과 함께 첫번째 부과를 하며 다음연도 6월30일까지 마감한다. 감정가가 25만 달러를 넘으면 1년에 두번(7월1일, 1월1일) 납부하며 그 이하는 4번에 걸쳐서 분할 납부한다.

뉴욕주가 미국 평균대비 약간 높은 수준이나 대신 다양한 세금 감면 혜택 제도가 있다. 뉴욕시 경우 재건축 및 재개발 인센티브 차원에서 다양한 세금감면 정책을 펼치고 있다.
특히 420-C, 421-A, 421-B, J-51 등이 그러한 제도들이다. 이중에 가장 많이 진행중인 것이 421-A 감면제도이다. 이는 특정 지역에 주거단지 프로젝트를 개발하는 경우, 뉴욕시가 개발시행사에게 혜택 일환으로 분양 및 소유자들에게 일정기간동안 세금감면을 해주는 제도이다. 감면기간도 10년에서부터 20년, 25년간 등 다양한 기간으로 설정되어 있다. 이 제도는 신규 아파트 분양시 판촉의 효과를 가져옴과 동시에 향후 매도시에도 상당한 메릿으로 작용하고 있다. 이 감면 제도는 미국인 물론 해외 부동산 투자자에게도 혜택을 동일하게 적용해주고 있어 해외 투자자들에게 인기리에 매매가 되고 있다. 이 감면 혜택은 재산세 납부 방식이 처음에는 재산세가 거의 없다가, 이후 몇 년 동안 씩 일정하게 점증한다. 예를들면 20년짜리 세금감면 제도를 받았을 경우 첫 2년 동안에는 원래 내야할 재산세 5%정도만 납부한다. 이후에는 매 2년간 5~10%씩 점증해서 재산세가 증가한다. 결국 20년후에는 당초대로 100% 를 모두 납부하는 방식이다. 따라서 이 혜택을 갖고 있는 집들은 중간에 매매를 해도 새로운 소유자는 그 혜택을 이어 적용받는다.

뉴욕시에서는 세금감면을 통해 지역 개발과 도시 활성화에 더 큰 목적을 두고 실시하는 제도로서 집을 사고 팔 경우에 상당한 혜택으로 인기리에 매매가 되고 있다. 한편, 한국 국적자가 해외 부동산을 구입했을 경우 보유하는 기간 동안 해당 재산세 관련, 한국에 내는 세금의 유무다. 결론은 납부할 세금은 없다. 다만, 매 2년만 마다 보유하고 있다는 점을 정부 당국에 신고를 해야 한다. 대체적으로 송금은행(주거래은행)에 부동산 보유 증거로 등기부등본(deed) 등을 제시해야 한다. 얼마전까지는 매년마다 이 서류를 제출해야 했으나 최근 매 2년으로 간소화됐다. 다만 해외부동산을 임대놓았을 경우 나오는 임대수익에 따른 임대소득세와 향후에 부동산을 처분했을 경우 부동산 양도소득세는 한국 국세청에 납부해야 한다.NM