‘정부가 지난 4월 1일 발표한 ‘서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책’에는 박근혜 정부가 이명박 정부의 부동산 정책과 선긋기를 하는 정책이 포함됐다. 리모델링 수직증축 허용과 보금자리주택 분양 물량 공급 대폭축소 등이 대표적이다.

이종서 기자 jslee@

정부가 발표한 이번 4·1 부동산 대책은 세제·금융·주거복지 등을 통해 주택 구입수요를 늘리면서 수도권 공공주택 공급은 축소하기로 하는 등 다양한 내용이 망라돼 정부 출범 후 첫 대책이라는 점을 고려하더라도 이번 정부에 비해 상당히 파격적이라는 평가를 받고 있다. 미분양·신축주택에 대한 양도세 감면과 생애최초 주택구입자에 대한 세제·금융지원·공급조절 등은 과거 1998년 외환위기 수준에 버금간다. 그러나 외환 위기에도 시행하지 않았던 기존주택에 대한 양도세 한시 감면이나 불과 2년 전에도 허용하지 않았던 리모델링 수직증축을 허용하면서 과도한 규제완화가 아니냐는 우려도 나오고 있다.

리모델링 수직증축 허용 등 이명박 정부와 차별화
이번 4·1 부동산 대책에서 박근혜 정부는 이명박 정부가 안전상에 문제를 들며 불허했던 리모델링 수직증축을 허용했다. 또 이명박 정부가 야심차게 추진한 보금자리주택 정책도 공급물량이 크게 축소되고 수도권 그린벨트 내에 더 이상 새로운 보금자리지구 지정도 없어 사실상 폐기됐다. 박근혜 정부가 리모델링 수직증축을 허용한 것은 지난해 주택법 개정을 통해 기존 가구 수의 10% 범위에서 가구수 증가를 허용했지만 허용 대상이 수평·별동 증축 등으로 한정돼 혜택이 제한적이라는 판단에서다. 이에 정부는 여유 공간이 있는 단지도 증축에 따른 주민의 이해관계 차이 등으로 주민 동의가 용이하지 않아 실제 활성화 효과는 미흡했다고 밝혔다. 때문에 박근혜 정부는 안전성 확보와 도시과밀 등 부작용이 없는 범위내라는 단서를 달고 리모델링 수직증축을 허용했다는 것. 향후 정부는 전문가 TF를 구성해 구체적 허용범위와 전문기관의 구조안전성 검토 및 건축심의 의무화 등 안전성 확보방안을 마련할 계획이다. 또한 정부는 리모델링 수직증축 허가시 도시계획심의를 통해 세대수 증가에 따른 도시과밀 문제 등을 검토해 추진하겠다는 방침이다. 국토부 관계자는 “리모델링 수직증축이 집중될 우려가 있는 지역은 전월세난이나 과밀문제 등 부작용이 발생하지 않도록 하기 위해 지자체가 해당지역에 대한 리모델링 기본계획(가칭)을 수립하고, 중앙도시계획위원회 심의와 국토부장관의 승인을 받도록 하는 방안을 강구할 것”이라고 설명했다. 박근혜 정부가 이명박 정부에서 불허했던 리모델링 수직증축을 허용함에 따라 수도권에서는 서울 목동, 노원 지역이 최대 수혜지역이 될 전망이다. 또 분당과 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시도 리모델링 수직증축 허용의 수혜를 입을 것이라는 분석이다. 부동산 전문가들은 “리모델링 수직증축 허용도 사업성이 있어야 하는 만큼 서울 목동과 노원, 분당신도시가 특히 주목받을 것”이라고 전망했다. 부동산114 함영진 본부장은 “리모델링 수직증축 허용 정책은 상당히 긍정적”이라면서 “리모델링 수직증축이 허용됐지만 이것도 사업성이 있는 서울 목동과 노원, 분당신도시 아파트 단지들이 수혜를 입을 가능성이 높다”고 설명했다. 한편 이명박 정부에서 야심차게 추진했던 보금자리주택 정책은 박근혜 정부에서 사실상 폐지된다. 국토부 관계자는 “앞으로 공공주택의 공급은 공공주택 연 13만호 공급계획에 의해 추진하게 되므로 기존 보금자리주택 정책 하에서 추진됐던 2009년부터 2018년까지 총 150만가구 공급계획은 별도로 관리하지 않을 계획”이라고 설명했다. 이에 따라 공공주택의 일반분양 공급물량도 준공기준으로 변경돼 연간 2만가구 준공으로 줄어들게 됐다. 보금자리주택 공급이 사실상 폐기되고 공공주택 공급이 줄어드는 자리는 박근혜 정부의 핵심 부동산 정책인 행복주택이 대신한다. 박근혜 정부는 4·1 부동산 대책을 통해 올해 수도권 도심의 6~8개 지구에서 약 1만가구의 시범사업으로 행복주택 공급 계획을 내놨다. 일부지구는 올해 착공을 추진하는데 행복주택은 향후 5년간 인허가 기준으로 총 20만가구가 공급될 예정이다. 정부는 철도부지 행복주택의 경우 소음, 진동, 환경문제가 크지 않다면서 행복주택을 통해 저렴한 임대주택을 공급하고 업무·상업시설 등을 복합개발, 도심재생도 병행한다는 방침이다.

수요자 맞춤형 주거지원 서비스 확대
정부는 저소득층 등 주거취약계층을 위해 수요자 맞춤형 주거지원 서비스를 확대하는 ‘보편적 주거복지’를 시행하기로 했다. 주택공급 물량은 과거와 달리 공급 목표에 얽매이지 않고 시장상황과 수요에 맞게 적절하게 조정하고 주택바우처와 같은 직접 지원 제도를 활성화한다. 정부는 무주택 저소득 가구는 누구라도 자신의 형편에 맞는 주거지원 서비스를 제공받을 수 있도록 하는 ‘보편적 주거복지’를 추진한다. 2017년까지 소득 5분위 이하 520만 무주택 가구의 64%(333만가구)가, 2022년까지 소득 5분위 이하 550만가구가 모두 공공주거지원 서비스를 받을 수 있도록 하겠다는 마스터플랜을 세웠다. 정부는 이를 위해 연간 공공임대주택 11만가구와 공공분양주택 2만가구 등 총 13가구의 공공주택을 공급하기로 했다. 이명박 정부에서 연평균 15만가구의 공공주택을 공급했던 것과 비교해 2만가구를 축소한 것이다. 정부는 이에 따라 과거 이명박 정부에서 2018년까지 150만가구의 공공주택을 공급하기로 했던 보금자리주택정책은 폐기하기로 했다. 또 수도권 그린벨트 보금자리주택도 더이상 지구지정을 하지 않기로 했다. 앞으로 공공택지나 보금자리주택지구의 공급물량과 시기 등 사업계획은 시장 수요를 고려해 탄력적으로 조정한다. 공공분양주택은 과거 연간 7만가구 ‘인허가’에서 2만가구 ‘준공’기준으로 축소하고 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택으로만 공급하기로 했다. 정부는 이미 공사가 진행중인 공공주택 물량을 고려할 경우 2017년까지 인허가 물량은 연간 1만가구 수준으로 제한될 것이라고 설명했다. 또 소득·자산기준을 강화해 민간주택과 차별성을 높이기로 했다. 공공 임대주택 11만가구는 7만가구를 한국토지주택공사(LH) 등이 짓는 건설임대로, 4만가구는 매입·전세방식으로 공급한다. 수혜자 맞춤형 주거비 지원을 강화해 생애주기별 주거취약시기에 대한 지원을 강화한다. 정부는 저소득 가구의 월 임대료 보조를 위해 현행 주거급여 제도를 소득·거주형태·임대료 부담 수준 등을 종합적으로 고려한 주택바우처 제도로 확대 발전시키기로 했다. 올해 상반기 중에 주택바우처 지원 대상과 규모 등 사업모델을 확정하고 내년 상반기 첫 시범사업을 추진할 방침이다.
신혼부부를 위한 전세대출도 신설한다. 부부합산 연소득이 5천만원 이하인 신혼부부에 대해 연 3.5%의 금리로 연간 2조5천억원 규모의 전세자금대출을 지원할 방침이다. 정부는 추경을 통해 현재 10조1천500억원 수준인 국민주택기금의 주택구입·전세자금대출 지원 규모를 추가로 확대할 방침이다. 이와 함께 근로자·서민주택구입자금은 연 4.3%에서 4%로, 근로자·서민 전세자금은 연 3.7%에서 3.5%로 각각 금리를 인하해준다. 대학생을 위해서는 연간 3천가구씩 전세임대를 지속적으로 공급하고 기숙사 건축비의 일부(53%)에 대해서는 국민주택기금에서 연 2%의 저리로 융자해준다. 또 국민임대주택·매입임대의 30%는 원룸형으로 공급하고 영구·국민임대중 주거양자용 주택비중을 현재 3~5%에서 지속적으로 확대해나가기로 했다. 임대주택 관리는 현행 유지·보수에서 일자리, 보육, 컨설팅 등 종합복지서비스로 발전시켜나갈 계획이다. 정부는 건설임대 7만가구중 일부를 철도부지와 유휴공공부지에 건설하는 행복주택으로 공급한다. 행복주택은 철도부지와 유휴 국공유지, 미매각 공공시설 용지 등 저렴한 토지를 활용해 공급하는 임대주택이다. 정부는 박근혜 대통령의 공약대로 향후 5년간(2013~2017년) 총 20만가구의 행복주택을 공급하되 올해는 수도권 도심의 6~8개 지구에서 1만가구를 시범사업으로 공급할 예정이다. 국토부는 현재 서울 망우역·신내역·수색·이문역, 고양 행신역 등 도심지역을 중심으로 시범사업부지를 물색하고 있으며 이 가운데 일부는 올해 착공도 가능할 것으로 보고 있다. 국토부는 임대단지에 대한 반감 등을 고려해 업무·상업시설 등을 복합개발할 방침이다. 또 철도 부지의 소음·진동 등을 고려해 선로위에는 데크(Deck)를 씌워 공원 및 오픈 공간으로 조성하고 주택은 주변 유휴부지에 건설하기로 했다. 지구지정·지구계획 단계에서는 환경·교통영향평가, 사전재해영향성검토 등을 거쳐 주변 환경에 대한 영향을 최소화한다는 계획이다. 사업은 한국토지주택공사(LH)와 SH공사 등 지방공사를 중심으로 하되 공공·민간 공동사업시행 등을 통해 민간건설업체의 참여도 확대할 방침이다. 정부는 행복주택의 공급물량중 60%를 신혼부부·사회초년생·대학생 등 사회활동이 왕성한 계층에게, 20%를 주거취약계층에게 우선 공급한다. 나머지 20%는 일반에 소득 수준에 따라 차등 공급하기로 했다. 임대료는 소득수준 등을 고려해 주변 시세보다 싸게 책정한다는 방침이지만 당초 공약에서 제시한 ‘주변 시세의 30~40%선’을 맞추기는 어려울 전망이다.

여·야·정 양도소득세와 취득세 ‘면제 기준’ 합의
정부가 강도 높은 부동산 대책을 발표한 것은 주택시장 침체가 심각하다는 당국의 문제인식에서 출발한 것으로 분석된다. 2008년 금융위기 이후 지속된 수도권 주택시장 침체국면으로 주택 거래량은 2012년 통계 집계 이후 최저 수준으로 떨어졌고 지방도 집값 상승세 둔화와 거래량 감소가 이어지고 있다. 매매시장 침체는 결국 전셋값 상승 등 서민주거비 부담으로 이어지고 거래 부진으로 인해 중개업·이사·인테리어업 등 연관 산업까지 어려움을 겪고 있다. 또 집값 하락과 거래부진으로 하우스푸어·렌트푸어 문제가 사회적으로 대두되면서 효과 있는 ‘한 방’이 필요하다고 정부는 판단한 것으로 보인다. 지난 이명박 정부에서 취한 소극적·간헐적인 대책으로는 주택경기 회복에 역부족이라는 공감대가 형성되면서 강도 높은 대책이 나왔다는 평가다. 국토부 박선호 주택정책관은 “과거 수요를 억제하고 공급을 확대하는 정책 일변도로는 수급 불균형을 심화시키고 있다”며 “위기 조기 극복을 위해 세제·금융·보편적 주거복지 방안을 한꺼번에 추진할 필요가 있다”고 말했다. 정부는 이번 대책에서 생애최초 주택구입자에 대해 파격적 지원을 해주기로 했다. 생애최초 대출 규모는 종전 2조5천억원의 2배인 5조원으로 확대 지원된다. 부부합산 6천만원 이하의 가구가 올해 말까지 6억원 이하·전용면적 85㎡ 이하의 주택을 생애최초로 구입할 경우 취득세를 전액 면제해주기로 했다. 이 때 취득의 개념은 소유권 이전등기를 완료하거나 잔금납부를 끝낸 주택을 말한다. 또 4월 중순부터 생애최초 주택구입자금의 소득요건을 부부합산 5천500만원에서 6천만원으로 확대하고 금리는 종전 3.8%에서 3.3~3.5%로 낮춰준다. 정부는 생애최초 주택구입 자금에 대해 연말까지 DTI를 은행권 자율로 적용해 사실상 적용 배제하고 LTV도 종전 60%에서 70%로 늘려줄 방침이다. 국토부 박선호 주택정책관은 “세제, 금융 양쪽 측면에서 지원하기 때문에 시장에 처음 진입하는 청년 직장인들의 주택구입능력이 향상돼 시장 전반에 걸친 거래 활성화에 도움이 될 것”이라고 말했다. 양도소득세 한시 감면도 추진한다. 올해 말까지 9억원 이하 신축주택과 미분양 주택을 구입할 경우 취득후 5년간 양도세를 전액 면제해준다. 양도세 면제 대상은 법 시행일부터 올해 말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택이며 재건축주택과 실거래가가 9억원을 초과하는 주택은 제외된다. 미분양 주택은 법에서 정한 날로부터 올해 말까지 미분양 주택인 경우 감면 대상이 된다. 정부는 하우스푸어 등 집이 안 팔려 고생하는 수요자를 위해 1가구 1주택자와 일시적 1가구 2주택자가 보유한 9억원 이하, 전용 85㎡ 이하의 주택을 올해 말까지 구입할 사람에 대해 역시 5년간 양도세를 면제해주기로 했다. 이 집을 사는 사람은 1주택자든, 다주택자든 관계없이 면제 혜택이 부여된다. 정부가 신규 분양과 미분양 주택에 대해서는 1999년 외환위기 당시 양도세를 감면한 바 있지만 기존주택에 대한 양도세 감면을 시행하는 것은 이번이 처음이다. 이때 주택을 파는 1가구 1주택자는 해당 주택 보유기간이 2년 이상이어야 한다. 1가구 보유한 주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득해 일시적 2주택자가 된 경우에는 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 한다. 정부는 이와 함께 다주택자 양도세 중과 폐지도 지속적으로 추진하기로 했다. 정부는 이들 취득세·양도세의 경우 법 개정이 필요해 4월중 임시국회에 관련 법안 개정안을 제출했다. 정부는 거래동결을 최소화하기 위해 상임위 통과일부터 적용할 방침이다. 여·야·정은 지난 4월 16일 양도소득세와 생애 최초 구입 주택에 대한 취득세 ‘면제 기준’을 당초보다 완화키로 하자 부동산시장에선 거래 활성화에 대한 기대감이 커지고 있다. 정부와 새누리당, 민주통합당은 4월 16일 양도세는 면적(85㎡)과 집값(6억원) 가운데 하나의 기준만 충족하면 면세혜택이 적용될 수 있도록 합의했다. ‘생애 최초’ 주택 구입에 대한 취득세 면세 조치 기준은 당초 ‘전용면적 85㎡·6억원 이하’에서 주택면적과 상관없이 ‘6억원 이하’ 주택에만 일괄 적용키로 완화했다. 부부합산소득 기준도 연 6천만원 이하에서 7천만원 이하로 1천만원 높이기로 했다. 양도세와 취득세 면제 기준 완화에 부동산시장은 즉각 긍정적인 반응을 보였다. 특히 강남3구는 벌써 기대감에 부풀었다. 양도세 면제 기준을 ‘전용면적 85㎡ 또는 6억원 이하’로 하면서, 면적은 작지만 가격이 비싼 ‘강남3구’ 등 아파트들이 혜택을 볼 수 있게 됐기 때문이다. 부동산114에 따르면 서울에서 면적은 85㎡ 이하이지만 가격이 6억원 넘는 아파트는 총 13만5천996가구이며 이 가운데 10만5천693가구가 강남3구에 몰려있다. 취득세 기준 완화 역시 수요자들의 매수심리에 긍정적인 자극을 줄 것으로 보인다. 그동안 부부합산소득 기준이 6천만원 이하로 비교적 낮아 대상에서 제외된 사람들의 실망감이 컸다. 또 취득세 면세에 면적 기준(85㎡ 이하)도 포함돼 수도권에서 규모는 좀 크지만 가격이 싼 주택 매수를 노리던 30∼40대 역시 아쉬워했다. 전문가들은 이번 양도세와 취득세 면제 기준 완화로 주택 거래가 한층 활성화할 것으로 기대했다. 이번 대책으로 강남권에서 시작된 온기(매기)가 서울 기타 지역, 수도권 등으로 퍼져나갈 수 있다는 것이다. 박원갑 국민은행 WM사업부 부동산전문위원은 “이번에 중대형 저가 아파트와 고가 중소형 아파트가 가장 큰 수혜를 보게 됐다”며 “거래에 숨통이 트여 어느 정도 시장 정상화 효과를 거둘 수 있을 것”이라고 말했다. 그러나 매수심리가 살아나 강남 등에서 거래가 늘어난다고 해도 추세적인 집값 상승을 기대하기는 힘들다는 분석이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “집값 상승 기대 심리가 과거보다 크지 않다는 게 문제”라며 “이번 대책으로 거래량이 다소 회복되고 호가가 오르는 효과는 기대할 수 있지만 집값이 단기 고점을 만회하는 수준으로 오르기는 힘들다”고 전망했다. 김현아 건설산업연구원 박사도 “4·1 대책은 촉매제일 뿐 새로운 연료가 아니다”라며 “부동산시장 냉기는 새로운 연료가 없기 때문인 만큼 중장기적으로 시장이 재편할 수 있는 제도 개선이 필요하다”고 지적했다. 또 이번 수혜 대상에서 제외된 분당 등 수도권 중대형 고가 아파트들(85㎡ 초과, 6억원 초과)은 가격 하락, 하우스푸어 양산 등 악순환에 시달릴 것으로 관측된다. 박 위원은 “수도권의 어정쩡한 중대형 고가 아파트들이 수혜 대상에서 빠져 시장에 악영향을 미칠 수 있다”고 전망했다.

일각에서는 도덕적 해이 우려 목소리 나와
정부가 4월 1일 발표한 ‘하우스푸어’(대출 때문에 어려움에 처한 내집 보유자)와 ‘렌트푸어’(전세 빈곤층) 대책은 사실상 공적 자금을 투입해 서민의 주택 관련 빚 부담을 줄여주자는 데 초점이 맞춰져 있다. 가계대출의 상당 부분을 차지하는 주택 관련 대출을 계속 방치하면 국가 경제가 흔들릴 수 있다는 판단에서 나온 것으로 분석된다. 하지만 국민행복기금과 마찬가지로 도덕적 해이 논란이 따를 것으로 보인다. 하우스푸어 대책은 집에 대한 애착이 각별한 우리나라 국민의 특성을 감안해 ‘주택 보유 희망’ 여부 등에 따라 맞춤형으로 짠 것이 특징이다. 특히 공공기관이 채무 조정과 지분 매입에 직접 나선다. 주택 보유 희망자 가운데 연체 우려가 있거나 단기 연체자에 대해서는 금융권이 대출 상환 기간을 연장해 주고 프리워크아웃(사전 채무조정) 등을 적용한다. 주택 지분 일부를 팔고 채무를 조정받는 ‘지분 일부 매각제도’는 개별 은행 차원에서는 한계가 있다고 판단, 한국자산관리공사가 3개월 이상 연체자의 대출채권을 직접 사들여 원금 상환을 미뤄 준다. 장기 분할상환을 유도하되 원금 감면은 없다. 아직 연체는 하지 않았지만 원리금 상환이 어려운 하우스푸어에 대해서는 주택금융공사가 대출채권을 매입, 은행 금리 수준의 이자(고정금리)를 내도록 조건을 바꿔 주고 최장 10년간 원금 상환을 미뤄 준다. 국민주택 규모(85㎡·6억원 이하)의 집 한 채만 보유하고 부부 합산 연소득이 5000만원 이하, 대출금액이 2억원 이하여야 혜택을 볼 수 있다. 집을 팔기를 원하는 하우스푸어의 경우에는 임대주택 리츠에 주택(일부 지분 포함)을 매각하고, 이를 재임대(5년)해 주변 시세 수준의 임대료를 내고 거주할 수 있도록 했다. 임대계약 기간이 끝나면 원소유주에게 재매입 우선권을 주되 재매입하지 않은 주택은 리츠가 시장에 매각한다. 매각되지 않은 주택은 한국토지주택공사가 매입해 공공임대주택으로 활용한다. 주택연금(모기지론) 가입연령도 60세에서 50세로 낮추고 일시 인출한도는 50%에서 100%로 올렸다. 일단 1년간 시행한 뒤 연장을 검토하기로 했다. 렌트푸어를 위해서는 박근혜 대통령의 공약인 ‘목돈 안 드는 전세’ 제도를 실시한다. 집주인이 전세보증금을 대출받고 세입자는 그 대출이자를 무는 방식이다. 집주인이 대출받기를 꺼릴 것을 감안해 소득세를 면제해 준다. 세입자가 낸 대출이자만큼 집주인에게 40%의 소득공제 혜택도 준다. 연말까지 한시적으로 총부채상환비율(DTI)을 금융회사 자율로 적용하고 주택담보인정비율(LTV)도 최대 70%까지 완화해 준다. 세입자 자격은 부부 합산 연소득이 6000만원 이하인 무주택 가구주로, 전세보증금이 3억원 이하(지방 2억원)여야 한다. 집주인으로부터 우선적으로 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 은행에 넘기는 대신 금리를 낮추고 대출한도를 늘리는 방안도 도입된다. 6~7% 수준인 지금보다 금리가 약 2% 포인트 낮아질 전망이다. 실효성을 의심하는 목소리도 나온다. 한 시중은행 관계자는 “LTV나 DTI 완화는 집값이 올라야만 집주인에게 이점이 있다”며 “집주인들이 집을 담보로 내놓으면서까지 전세보증금을 대출받을지 의문”이라고 말했다. 캠코의 부실채권 매입에 대해서는 크게 환영했다. ‘불량채권’을 털 수 있는 기회이기 때문이다. 이에 채무자뿐 아니라 금융회사의 도덕적 해이를 우려하는 목소리가 높아지고 있다. NM