[미국 연방 세무사 / 뉴욕주 공인중개사 곽용석 ]

미국의 높은 주택담보대출 금리가 주택 수요를 감소시킴에도 불구하고, 역사적으로 낮은 재고는 주택 가격을 계속 상승시키며, 전체 자산 가치를 상승시키고 있다. 이는 주택 소유자에게는 좋은 소식이지만, 구매자에게는 어려운 상황이다. 

부동산회사 레드핀이 제시한 자료에 따르면, 미국 주택 10채 중 1채(8.5%)는 100만달러 이상의 가치가 있으며, 이는 역대 최고 점유율이라고 밝혔다. 이는 1년 전의 7.6%보다 증가한 것이며, 코로나 팬데믹 이전 4% 점유율의 두 배 이상이다.

이 분석에 따르면, 지난 6월 기준으로 미국 주택 중 802만2439채가 최소 100만 달러의 가치가 있었다. 2023년 6월 715만5393채였으며, 2019년 6월(코로나 팬데믹이 시작되기 전)에는 342만7869채에 비해 각각 상승한 것이다.

미국 주택의 100만달러 이상 비중이 사상 최고치를 기록한 것은, 주택 가격이 사상 최고치를 기록했기 때문이며, 지난 6월 전국 평균 매매 가격은 전년 대비 4% 상승했다. 2024년 초부터 가격 상승이 약간 완화된 반면, 지난 한 해 동안 가격은 전년 대비 상승하여 많은 주택이 100만달러 선을 넘어선 것이다. 

가격은 이미 비싼 집들에서 훨씬 더 많이 오르고 있다. 미국 고급 주택의 중간 매매 가격은 작년 2분기에 기록적인 118만달러로 전년 동기 대비 9% 상승했다. 고급 주택들 중 많은 부분이 오랫동안 100만달러를 기록하기 직전이었고, 이러한 과정에서, 가격 상승은 적어도 100만달러 가치 주택들의 비율에 큰 영향을 미쳤다고 이 회사는 진단했다. 

공급 부족으로 주택 구매 수요가 둔화되었음에도 불구하고, 가격이 상승하고 있다.
주택담보대출 금리는 2022년 초부터, 코로나 팬데믹 이전 대비 두 배 이상의 수준을 유지하고 있으며, 이로 인해 월간 주택 비용이 사상 최고치로 상승하고, 주택 매매가 감소하고 있다. 

약해진 수요는 일반적으로 주택 가격을 낮추지만 공급 부족으로 인해 경쟁이 발생하기 때문에, 현재 시장에서 가격은 여전히 강세를 유지하고 있다. 재고는 최근 개선되었지만, 많은 주택 소유자가 기존의 낮은 저금리 대출을 유지하려 하기 때문에, 여전히 코로나 이전 수준보다 매물이 약 30% 적다. 

"주택 가격, 보험 및 주택담보대출 금리가 너무 치솟아서 많은 사람들이 시장에서 가격이 떨어지거나, 그렇게 높은 월간 비용 부담을 진행하는 것에 지쳤다" 라고 이 회사의 한 담당자는 미디어에서 설명했다. "거침없이 구입하는 사람들은 기술 분야에 종사하고 구글, 애플, 페이스북 또는 이와 유사한 회사에서 일하고 있다"라고 그는 덧붙였다.

지역별로 미국에는 거의 모든 곳에서 1년 전보다 100만달러짜리 집이 더 많아졌다.
미국내 인구가 많은 50개 도시 중 3개 도시를 제외한 도시에서 최소 100만달러 상당의 주택 점유율이 전년 대비 상승했다. 텍사스 주 오스틴에서는 하락했는데, 현재 10%의 주택이 100만달러 이상의 가치를 가지고 있으며, 이는 작년의 10.1%에서 소폭 하락했다. 인디애나주 인디애나폴리스(2%), 휴스턴 (3.6%)에서도 동일한 수준을 유지했다. 

오스틴과 휴스턴에서 100만달러 주택의 비중이 증가하지 않은 것은 부분적으로 텍사스에서 만연한 신규 건설로 공급이 증가하여 가격 상승을 억제했기 때문이다.

반면, 가장 많은 100만달러의 주택을 보유하고 있는 곳은 캘리포니아 지역으로, 다른 어느 곳보다 빠르게 늘어나고 있다
이미 가격이 비싼 캘리포니아 대도시들은 미국의 그 어느 곳보다 빨리 100만달러짜리 주택 비율을 늘려가고 있다. 애너하임에서는 1년 전의 51%에서 58.8%로, 가장 큰 폭의 증가세를 보였다. 그 다음으로 큰 상승폭은 샌디에고 (42.6%, 36.5%에서 증가)와 로스앤젤레스 (39.3%, 35%에서 증가)이다. 

캘리포니아는 또한 가장 많은 100만달러의 주택 비율을 가진 도시들의 본거지이다. 샌프란시스코와 산호세에서, 약 80%의 주택이 100만달러 가치가 있고, 애너하임(58.8%)이 그 뒤를 이었다.

그 외 주요 지역으로 시애틀이 34%, 뉴욕 31%, 보스턴 24%, 마이애미가 15%를  나타냈다.

그러나, 아직도 주요 대도시 지역 중, 100만달러의 주택 비율이 아주 미미한 곳도 있다. 디트로이트, 클리블랜드, 피츠버그, 미주리주 캔자스시티의 경우, 100만달러 주택비율은 1%도 되지 않는다고 이 회사는 제시했다. NM

▲ 뉴욕의 한 아파트 모습 / 사진=네스트시커스