미국 연방 세무사 / 뉴욕주 공인중개사 곽용석

미국 주택시장이 거래 부진에 빠졌으나 가격은 꾸준히 상승하고 있다.

부동산회사 레드핀이 조사한 자료에 따르면, 지난 5월 주택 매매 거래량은 지난 10년 동안 매매중 2번의 월간 기록 이외 가장 낮은 수준인 것으로 밝혀졌다.

높은 주택 가격, 높은 주택담보대출(모기지) 금리, 그리고 계속되는 주택 매물 부족이 구매자들의 주택 구입에 장애물이 되고 있다고 이 회사는 진단했다.

반면, 지난 5월 미국 주택 매매 가격 중간값은 수요가 공급을 계속 앞지르면서 사상 최고치를 기록했다.

이 회사의 데이터에 따르면, 계절 조정 기준으로 5월 주택 매매는 전월 대비 1.7% 감소했고, 전년 동월 대비 2.9% 감소했다. 주택 매매가 줄어든 것은 지난 10년 동안 단 두 달, 즉 모기지 금리가 23년 만에 최고치로 뛰어오른 2023년 10월과 코로나 팬데믹이 시작되면서 주택 시장이 중단되고 주택 매매가 사상 최저치를 기록한 2020년 5월을 제외하고는 가장 적은 수준이다. 매매 주택 수는 코로나 팬데믹 이전 수준에 비해서도 약 25% 낮았다.

▲ 플로리다주 주택가 모습 / 사진=네스트시커스

"최근 주택 매매 행위가 크게 줄어졌음에도 불구하고, 뜨거운 시장의 현실에 직면하고 있다"라고 이 회사의 한 담당자는 미디어에 설명했다.

"높은 주택 구매 비용이 주택 구입자들과 잠재적인 매도자들 모두를 놀라게 만들기 때문에 매매가 부진하다. 나아가 매물이 너무 적어, 일부 시장의 구매자들은 매수 입찰 전쟁을 벌이고 있으며, 이는 주택 가격을 사상 최고치로 끌어올리는 역할을 하고 있다"라고 그는 덧붙였다.

그러나, 이 회사는 예상대로 주택담보대출 금리가 천천히 낮아지면, 올해 말에 매매 거래량이 회복될 수 있다고 진단했다.

지난 5월 평균 주택 매매 가격은 전년 동월 대비 5.1% 상승하여, 사상 최고치인 43만9716달러를 기록했다. 30년 만기 고정 주택담보대출 금리는 7.06%를 기록했다. 이는 한 달 전의 6.99%, 한 해 전의 6.43% 보다 상승한 것이며, 코로나 팬데믹 기간 동안의 역대 최저치인 2.68%의 두 배 이상이다. 최근 소비자물가지수(CPI) 보고서에서 인플레이션이 계속 냉각되고 있다는 것이 나타난 후, 최근 평균 주택담보대출 금리는 약 3개월 만에 최저치로 떨어지기도 했다.

한편, 매물로 나온 주택들의 희망가격은 조금씩 내리는 모습을 나타내고 있다.

지난 5월에 매매된 주택 5채 중 1채(19.2%)가 가격을 인하했는데, 이는 전년 동월의 13.2% 보다 상승한 것이며 2022년 10월에 세운 사상 최고치인 21.7%에 조금 못 미치는 수준이다.

일부 매도자들은 처음에 집을 너무 높은 가격에 내놓아서, 가격을 낮추고 있기 때문에, 결국 시장에 팔리게 되는 모습이라고 이 회사는 평가했다. 5월에 매매된 일반적인 주택은 시장에서 32일 체류했다. 이는 1년 전과 비슷한 수준이지만, 코로나가 시작된 이후 5월 중 가장 높은 수준이다.

가격 하락은 특히 플로리다주나 텍사스주처럼 주택 공급이 빠르게 증가하고 있는 지역에서 나타나고 있다. 이들 지역에서는 개인 주택 매도자들이 주택 건설업체들의 강력한 경쟁에 직면해 있다.

지난 5월 신규로 시장에 내놓은 매물은 계절 조정 기준으로 전월 대비 0.3% 증가했으며 전년 동기 대비 8.8% 증가했다.

그럼에도 불구하고, 이는 코로나 이전(2019년 5월) 수준보다 약 20% 낮다. 그것은 많은 주택 소유자들이 코로나 기간 동안 기록한 낮은 주택담보대출 금리에 '잠겨 있는’ 현상으로, 매매를 원하지 않기 때문이다.

현재 시장에 나와있는 전체 매물 주택 수는 계절 조정 기준으로 전월 대비 0.4% 증가했으며 전년 동월 대비 11.1% 증가하여 2023년초 이후 연간 증가율이 가장 높았다. 여전히 이 매물량은 코로나 팬데믹 이전 수준보다 약 25% 낮았다.

또한 플로리다주 남서부 걸프 해안을 따라 매물량이 급증하고 있다. 이 지역의 노스 포트의 경우 매물은 전년 대비 51.1% 급증하여, 미국 전역에서 가장 큰 폭으로 증가했다. 탬파 (46%)와 케이프 코랄 (45.1%)이 그 다음을 차지했다. 이 회사 보고서에 따르면, 이 지역의 주택 시장은 신축 건설 활성화와 심화되는 자연 재해 및 치솟는 보험 비용으로 인해, 어느 곳보다 빠르게 냉각되고 있다.

반면, 뉴욕주 로체스터와 같은 지역은, 가장 잘 버티고 있으며 가격 상승을 시현하고 있다. 이 지역들은 비교적 주택이 저렴하며, 사상 최저 수준의 매물공급 상황을 보여주고 있다고 이 회사는 제시했다.

한편, 지난 5월 매매된 주택의 중간 가격은 전년 대비 캘리포니아주 애너하임(17.6%), 클리블랜드(15.1%), 뉴욕주 나소 카운티(14.2%)에서 가장 많이 상승했다. 그러나, 플로리다주 케이프 코랄(-2.7%), 호놀룰루(-2.1%), 텍사스주 오스틴(-1.1%)에서 가장 많이 하락했다고 이 회사는 전했다. NM

▲ 플로리다주 주택가 모습 / 사진=네스트시커스