서울 주택 매매가격이 상승하면서 6월 주택사업경기 전망지수도 8개월 만에 기준선(100.0)을 회복한 것으로 나타났다. 지난 6월11일 주택산업연구원(주산연)이 주택사업자를 대상으로 설문 조사한 결과, 6월 전국 주택사업경기 전망지수는 전월 대비 8.6포인트(p) 상승한 82.7로 나타났다.

장정미 기자 haiyap@

수도권은 1.9p 상승한 92.7로 전망됐다. 인천과 경기는 각각 전월 대비 0.7p, 0.5p 소폭 하락했다. 반면 서울은 전월 대비 6.9p 상승해 지난해 10월(115.0) 이후 8개월 만에 기준선인 100.0을 회복했다. 비수도권은 10.0p 상승한 80.6으로 전망됐는데 도지역을 중심으로 크게 상승하면서 부산을 제외한 모든 지역이 긍정적으로 전망됐다. 광역시권은 4.8p 상승한 80.2로 전망됐고, 지방 도지역은 13.9p 상승한 80.8로 전망됐다.

노원·도봉·강북까지 상승세로 돌아서
서울 강북의 ‘대장 아파트’로 손꼽히는 ‘경희궁 자이’의 전용면적 84㎡는 지난 5월30일 21억5000만원(국토교통부 실거래가 기준)에 거래됐다. 지난 1월(19억5000만원) 대비 2억원 뛰었다. 이 단지 근처에서 일하는 또 다른 공인중개사는 “전세 매물은 쌓이고 있지만 매매 물량은 빠르게 소진되며 가격이 오르는 중”이라고 전했다. 경희궁 자이뿐만이 아니라, 서울 곳곳에서 아파트 가격이 들썩이고 있다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 집값은 지난 3월 넷째 주부터 11주 연속 상승했다. 그간 강남과 비교해 뒤처져 있던 노원·도봉·강북까지 상승세로 돌아섰다. 한국부동산원이 집계한 지난 4월 서울 아파트 매매 건수(4840건)는 지난해 8월(4091건) 이후 처음으로 4000건대를 돌파했다. 2021년 8월(5054건) 이후 2년8개월 만에 최대치다. 서울시 부동산 정보광장에 따르면 이미 3월부터 서울 아파트 거래량이 4000건을 넘어섰다. 최근 서울 25개구 중에서 가장 큰 상승 폭을 보인 곳은 성동구다.

한국부동산원 주간 아파트 동향을 보면 최근 성동구 아파트 가격은 3주 연속 0.19%씩 올랐다. 왕십리 뉴타운 내 주요 단지인 ‘센트라스’의 전용면적 84㎡는 지난 5월11일 17억8000만원이었다. 지난 2월(15억9000만원) 대비 1억9000만원 상승했다. 센트라스의 전용면적 84㎡의 전셋값은 지난 5월25일 10억원을 기록했다. 지난해 11월23일 8억5000만원, 올해 2월1일 8억8050만원 등 전세가격이 꾸준히 상승하고 있다. 이날 인근 공인중개소를 찾아 매물을 살피던 한 실수요자는 “기사를 보니 기준금리가 머지않아 내려갈 것 같고, 아파트 입주 물량도 줄어든다고 하더라. 서울 아파트 가격이 더 내리진 않을 것 같다”며 “고민한 끝에 전세 이사를 접고 매매 물건을 알아보고 있다”고 전했다. 그는 “3년 전에 센트라스 고점이 19억3000만원이었는데, 더 오르기 전에 사려고 한다”고 말했다. 송파구와 서초구 등 강남권의 6월 둘째 주아파트 가격도 전주보다 0.14% 올랐다. 가격 상승의 주역은 한강 변 아파트였다. 래미안 원베일리, 압구정 현대아파트, 잠실엘스 등이 대표적인 단지들이다. 한강 조망권 프리미엄이 실리면서 강남의 다른 지역보다 가격이 더 뛰었다. 인근 공인중개소들은 더 살기 좋은 곳을 찾는 실거주 수요가 높은 프리미엄에도 매수하고 있다고 귀띔했다. 송파구 잠실동 한강 변에 위치한 ‘잠실엘스’ 전용면적 84㎡의 실거래가는 지난 5월11일 24억7000만원이었다. 지난 2월(22억2000만원)보다 2억5000만원 올랐다. 송파구 ‘헬리오시티’(전용면적 84㎡)가 같은 기간 3000만원 오른 것에 비해 훨씬 상승 폭이 컸다.

인근 공인중개사무소 대표는 “강남은 한강 변 아파트를 중심으로 큰 인기를 얻고 있다”며 “현재 전세가율이 50% 정도라 갭투자를 해도 이익을 남기기 어려울뿐더러 규제가 많아서 요즘엔 실거주 목적으로 매매가 이뤄지는 것이 특징”이라고 했다. 공인중개사무소에서 만난 잠실엘스 주민도 “주변을 둘러보면 강남에 ‘똘똘한 한 채’를 산 다음 10년 정도 살면서 양도세 감면 혜택과 시세 차익을 동시에 누리려고 하는 사람들이 많다”고 전했다. 강북 지역도 상승세에 올라타는 분위기다. 다만 강남과 비교하면 미미한 수준이다. 성북구 돈암동 한 공인중개사무소 대표는 “이곳은 다른 서울 지역과 비교해 저렴한 단지가 많아 최근 매수 문의도 많아지고 거래도 늘었다”고 했다. 그는 “이 지역도 최근 전세가 오르면서 이 지역 전세 호가도 상승해 수요자들이 매매로 몰리고 있다”며 “집값이 오를지는 지켜봐야 한다”고 말했다. 성북구 돈암동 ‘한진·한신아파트(전용 84㎡)’는 지난 5월11일 8억3300만원에 거래됐다. 지난 1월(8억5000만원)보다 가격이 오히려 소폭 내렸다. 또 다른 공인중개사는 “강남 가격 상승이 본격화해야 이곳 집값도 힘을 받을 수 있다. 한신아파트 호가는 7억7000만~8억3000만원 사이에서 보합세에 있다고 봐야 한다”고 설명했다. 이처럼 서울 곳곳에서 시장 분위기가 변화하고 있지만 전문가들은 보수적인 접근이 필요하다고 봤다. 추세적 상승을 앞두고 있기보다는 일시적 반등에 그칠 수 있다고 전망했다. 이들은 거래량이 과거와 비교할 때 여전히 많지 않아 서울 집값이 회복했다고 확신할 수 없다고 입을 모았다. 집값이 일시적으로 반등했다가 추후 하락할 가능성이 아직 크다는 것이다.

아파트 전세 시장으로 수요 쏠림 현상 보여
전국 주택 매매가격은 올해 1~4월 0.5%, 하반기에는 1.3% 내려 연간 1.8% 하락할 것이란 전망이 나왔다. 이는 지난해 말 당초 2.0% 경기 하락을 예측했던 기존 전망보다 하락 폭이 완만해진 것으로, 신생아특례대출 등을 통해 유동성이 유입된 데다가 정치권에서 종합부동산세 폐지가 논의된 것이 소비 심리에 긍정적인 영향을 준 것으로 분석된다. 한국건설산업연구원은 지난 6월11일 오후 2시께 서울 강남구 건설회관 2층 중회의실에서 ‘2024년 하반기 건설·부동산 경기 전망 세미나’에서 이같이 분석했다. 주택부동산 시장의 경우 하락세가 계속되는 가운데 전셋값은 꾸준히 오를 것으로 전망된다. 건설 경기는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정 등의 영향으로 위축될 것으로 내다봤다. 수도권의 주택 매매가격은 연간 -0.5%로 약보합인 반면, 지방은 -3.0% 하락할 것으로 예상된다. 전셋값은 상반기(4월)까지 0.2% 상승한 데 이어 하반기에는 2.8% 올라 연간 3%대 상승을 기록할 것으로 예상된다.

상반기 상승세는 4월까지 전세자금대출 금리가 주택담보대출에 비해 소폭 빠른 속도로 하락한 영향으로 풀이된다. 하반기에도 연간 입주 물량이 줄어드는 반면 전세자금대출 금리가 낮아지고 주택 매매가 줄어 전세 수요가 늘어나면서 전셋값을 밀어 올릴 전망이다. 특히 빌라 전세사기 여파로 비아파트 전세 수요는 줄어드는 반면 월세 수요가 늘어나고, 아파트 전세 시장으로 수요 쏠림 현상이 계속될 것으로 보인다. 아울러 건설 수주는 2022년 229조7000억원으로 역대 최대치를 기록했지만 2년 연속 큰 폭으로 감소해 2024년은 지난해(189조8000억원)보다 10.4% 줄어든 170조2000억원이 될 것으로 예측된다. 이는 하반기부터 부동산 PF 구조조정이 본격화되면서 자금 조달이 어려워진 데다가 고금리, 공사비 상승이 계속돼 건설사들이 선별 수주에 나서게 된 여파로 풀이된다. 건설 투자 역시 2022~2023년 착공 감소 영향으로 주거용과 비주거용 건축공사가 모두 부진해 전년 대비 1.3% 줄어든 302조1000억원을 기록할 전망이다.

특히 1분기 주거용 건물 건설투자가 감소한 데 이어 하반기에는 비주거용 건물 건설투자까지 감소세로 돌아설 것으로 보인다. 주제 발표 뒤 한만희 서울시립대 명예교수(전 국토교통부 차관)를 좌장으로 진행된 종합토론에서도 건설부동산 시장에 대한 어두운 전망을 내놓는 의견이 이어졌다. 김성환 건산연 부연구위원은 “하반기에 추가적인 정부 정책이 나온다면 상황이 달라지겠지만 현재로선 올해와 내년이 유사한 정도로 (시장 상황이) 조금 어렵지 않겠나 생각한다”고 밝혔다. 시장 상황에 영향을 끼칠 변수로는 “금리 상승과 하락에 따라 상승장과 하락장이 발생한다”며 “주택을 구입할 때 주택담보대출을 낄 수밖에 없으니 가장 큰 이슈로 금리가 다가올 것”이라고 지적했다. 하서진 하나금융연구소 수석연구원은 “거래가 좀 풀려야 시장도 움직이고 모두가 기다리는 회복 양상이 오지 않을까 하는데, 그 점에서 어려운 상황 지속될 것으로 보고 있다”며 “부동산 PF 부실 정리가 본격화되면서 그 시점에 따라 미착공 대기 물량 등으로 인한 공급부족 문제가 완화되거나 심화될 것”이라고 짚었다.

김태황 명지대 교수는 “저출생 고령화와 지방소멸, 산업 구조재편 문제를 들며 "정책 포커스가 이쪽으로 옮겨갈 것”이라며 “여태까지 경기 부양책으로 건설 투자 발주가 늘어왔지만 정책적으로 건설 경기 부양 (수요는) 점점 약해질 것”이라고 지적했다. ‘공급 부족’ 문제가 심화돼 하반기 이후 오히려 집값이 상승할 수 있다는 우려도 제기됐다. 조현욱 송도랜드마크시티 개발사업본부장은 “집값이 내려갈 것이라는 예상이 나오는데 실제로는 공급이 없어 2년 뒤에 (집값이) 많이 튈 것”이라며 “현재로선 공급이 부족해서 2년 뒤에 한번쯤 대란이 발생할 수밖에 없다”고 지적했다. 이익진 국토교통부 건설정책과장은 공사비 문제와 관련해 “공공사업에서의 물가 반영, 단가 현실화 등은 담당 부처인 기획재정부와 면밀히 협의하고 발표한 사업 외에도 작업반을 꾸려 추가로 검토하고 있다”며 “빠르면 하반기부터 순차적으로 적정 공사비 현실화 대책을 발표할 수 있을 것”이라고 했다.

박상우 국토교통부 장관 “전체적으로는 안정세”
지난 6월9일, 박상우 국토교통부 장관은 서울을 비롯한 일부 지역의 주택 매매가격과 전셋값이 상승세를 보이는 데 대해 “전체적으로는 안정세”라고 진단했다. 박 장관은 이날 KBS 일요진단에 출연해 집값과 관련, “하락세가 계속되다가 주간 상승률로 조금 상승으로 돌아가는 거라서 간단하게 설명하면 안정적인 모양새를 보이고 있다”며 “수도권 인기 지역은 상승세로 돌아섰지만, 추세적으로 상승세로 전환하기는 어렵다”고 말했다. 그는 집값의 추세적 상승 전환이 어려운 이유에 대해 “경기 전망이 아직 불투명하고, 공사 원가 상승으로 인해 분양가가 높다”며 “내년 하반기부터는 실질적으로 3기 신도시에 아파트 공급이 이뤄진다”고 설명했다. 그러면서 “이런 상황에서 갭투자나 단기 투자를 노리고 섣불리 들어갈 수 있는 상황이 아니다”라며 “여전히 금리도 굉장히 부담스러운 수준으로 높기 때문에 매매시장은 안정적으로 유지될 것”이라고 덧붙였다. 박 장관은 수도권 전셋값 상승에 대해서는 “55주간 전셋값이 올랐다고 하지만, 오른 기간 동안의 총량을 따져보면 5.4%가 올랐다. 그 전을 보면 거꾸로 68주간 계속 내렸는데 내린 기간 동안 19%가 내렸다”며 “전체적으로 봐서는 크게 우려할 상황은 아니다”라고 말했다.

박 장관은 또 전셋값 상승 원인으로 전세 사기와 임대차2법 등을 꼽았다. 그는 “큰 원인으로는 전세 사기의 영향이 크다. 또 임대차법 만기 물건이 계속 나오고 있는데 집주인 입장에서 전세 가격을 조금 올려받을 수 있으면 4년 치 오를 것을 미리 다 선반영하는 그런 움직임이 확실히 있다”고 밝혔다. 박 장관은 그러면서 임대차2법을 폐지해야 한다는 입장을 밝혔다. 박 장관은 “2+2의 임대차 갱신요구권에 대해서는 원상회복하는 것이 맞다”고 강조했다. 박 장관은 또 종합부동산세 폐지와 관련, “종부세는 부동산 수익이 많이 나는 것을 막기 위해 징벌적 과세 형태로 도입된 것”이라며 “기본적으로 (종부세 폐지에) 찬성한다”고 말했다. 아울러 재건축 초과이익 환수제에 대해서도 “지금 정부의 기조는 재건축이 할 만한 때가 됐고, 가능하면 지원도 해주겠다는 입장이기 때문에 초과 부담금은 폐지하는 게 맞다”고 덧붙였다. NM