[미국 연방 세무사 / 뉴욕주 공인중개사 곽용석]

미국 주택 매매 시장이 부진한 가운데 임대 시장은 고가권을 유지하고 있다.

부동산회사 레드핀이 조사한 자료에 따르면, 미국 주택 희망 임대료는 7개월 연속 전년 동월 대비 거의 변동이 없는 것으로 조사됐다. 이는 시장을 강타하는 신규 물량의 증가로 공실이 늘어나 집주인들이 가격을 올리기가 더 어려워진 상황에서도 나름대로 안정적인 가격을 유지하고 있는 것이다.

미국의 10월 희망임대료 중간값은 1978달러로 전년 동월 대비(-0.3%) 거의 변동이 없었다. 2022년 8월에 세운 사상 최고치 2054달러보다 3.7% 하락한 수준이다. 이는 한 달 전보다 1.6% 하락한 것으로 연중 같은 기간 동안의 전형적인 기록이라고 이 회사는 진단했다. 

10월은 월세 중간규모 주택 임대료가 변동 없이 7개월째 연속 지속되면서, 지난 2년간 롤러코스터를 탄 이후, 임대시장이 완화되어가는 모습을 보이고 있다. 코로나 이후 주택 수요가 급증하면서 임대료 상승률이 치솟았다가, 인플레이션과 경제 불확실성이 심화되면서 지난해 급격하게 둔화된 상황이다.

피닉스 지역의 레드핀 중개전문가는 "이 지역의 임대료가 후퇴했다"라면서, "코로나 팬데믹 기간 동안 5명이 같은 아파트에 입주 지원하는 것을 볼 수 있었으나, 더 이상 그런 모습은 없다. 임대 매물은 시장에 더 오래 남아 있다. 요즘 소비자들이 더 겁을 먹기 때문에 집주인들은 임대 조건과 혜택에 대해 세입자들과 기꺼이 협력하고 있다. 많은 사람들이 경제상황과 글로벌 위기 등 너무 많은 불확실성이 있기 때문에, 이사 대신 지금 있는 곳에 머물고 있다"라고 미디어에 설명했다.

임대시장이 냉각된 것은 재고가 많아 집주인들이 공실 증가로 어려움을 겪고 있고, 임대료를 올릴 지렛대가 적어진다는 것을 의미한다. 

매물 부족으로 가격이 상승하고 있는 주택 매매시장에서 일어나고 있는 상황과는 정반대이다. 주택담보대출 금리가 급등하면서 많은 주택 소유자들이 매매하지 않고 그대로 유지하고 있기 때문에 매매 시장의 거래가 급감했다. 이사는 낮은 금리를 훨씬 높은 금리로 교체하는 것을 의미해, 주택담보대출금 월 상환액이 늘어나기 때문이다.

주택 공급 급증이 임대료를 하락시킨 유일한 요인은 아니다. 가구 형성의 둔화 또한 원인이다. 코로나 시기 동안 임대료 급증으로 인한 경제적 문제와 함께 일부 지역의 아파트를 많은 임대인이 입주할 수 없게 만들게 되, 가구 구성이 부진한 원인이 됐다.

그럼에도 불구하고 임대료가 크게 하락하는 것을 막을 수 있는 충분한 임대 수요가 있었다. 그것은 높은 담보 대출 금리와 낮은 매물 재고가 많은 주택 구매 희망자들을 임대 시장에 머물게 하고 있기 때문이기도 하다. 10월 임대료 희망가 중앙값은 코로나 이전인 2019년 10월보다 20.8% 높은 수준을 유지했다.

한편, 임대 공실률은 가장 최근인 3분기에 6.6%를 기록해, 2021년 1분기 이후 가장 높은 수준을 나타냈다. 

▲ 뉴욕 맨해튼 아파트 내부 모습 / 사진=네스트시커스

임차인들이 선택할 수 있는 선택의 폭이 넓어지고 있는 가운데, 임대 공실이 증가하는 추세이다. 미국의 3분기 완공된 아파트 수는 작년 동기 대비 4.9% 증가한 연간 120만 가구로 지난 30년 중 가장 높은 수준을 기록했다. 물론 완공건수는 지난 35년 만에 가장 높은 수준인 140만 가구를 기록했던 전 분기보다 감소했다.

반면, 지난 3분기에 아파트 건설 착공건수는 전년 동기 대비 26.5% 급감해 계절 조정치 기준, 연간 120만 가구를 기록했다. 이는 2010년 이후 최대 감소폭이자 2020년 이후 최저치이다. 건축 착공은 주택 시장의 상황을 보여주는 선행 지표이며 향후 준공 건수를 제시해준다.

지역별 임대료는 서부에서 가장 많이 하락하고, 중서부에서 가장 많이 상승했다.
서부 지역의 평균 월세는 1.5% 하락한 2392달러, 남부 지역은 0.2% 하락한 1642달러로 거의 변동이 없었다. 한편, 중서부 지역은 4.1% 상승한 1430달러, 북동부 지역은 3% 상승한 2463달러를 기록했다고 이 회사는 전했다. NM

▲ 뉴욕 맨해튼 아파트 내부 모습 / 사진=네스트시커스