[미국 뉴욕부동산회사 네스트시커스 한국지사장 곽용석]

▲ 로스앤젤레스 비벌리 힐스에 매물로 나온 고급주택 / 사진=네스트시커스

미국의 주택담보대출 금리가 7%를 웃돌았음에도 불구하고 미국 대도시 주택 시장 10곳 중 약 9곳이 2022년 4분기에 주택 가격 상승을 기록했다. 같은 기간 대도시권 186곳 중 18%가 두 자릿수 상승률을 기록했으나, 2022년 3분기(46%)보다는 하락했다.

전미부동산중개인협회(NAR)의 최근 분기 보고서에 따르면, 전국 중간규모 기존 단독주택 가격은 37만8700달러로 1년 전과 비교해 4.0% 상승했다. 전년 동기 대비 가격 상승률은 전 분기의 8.6%에 비해 둔화되었다.

로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 "특히 지난 3년간 전형적인 주택가격이 42% 상승세를 보인 이후, 집값 둔화가 진행되고 있으며 환영받고 있다"며 이러한 가격 상승이 2019년 이후 임금 상승과 소비자물가 상승률인 각각 15%와 14%를 크게 웃돌았다고 지적했다. "최근 분기에 두 자릿수 주택 가격 상승을 경험한 대도시권 시장은 훨씬 더 적어졌다"고 설명했다.

미국 주요 지역 중 남부는 단독 주택 매매 비중(45%)이 가장 높은 가운데, 전년 동기 대비 가격 상승률이 4.9%에 달했다. 북동부 5.3%, 중서부 4.0%, 서부 2.6% 각각 상승했다.

이 담당자는 "올해 주택 매매가 감소할 것으로 예상되더라도 매물 공급이 극히 제한돼 대다수 시장에서 가격이 안정적으로 유지될 것으로 예상된다"고 제시했다. "나아가, 시장 매물재고 수준이 역사적인 최저치에 근접했음에도 불구하고 주택담보대출 금리가 하락함에 따라 구매자들이 돌아오고 있다는 징후가 있다"고 덧붙였다.

전년 대비 가장 큰 가격 상승률을 기록한 상위 10개 대도시 지역은 모두 최소 14.5%의 상승률을 기록했으며, 그 중 플로리다주와 남북 캐롤라이나주의 7개 시장이다. 뉴멕시코주 파밍턴(20.3%), 플로리다주 노스포트-사라소타-브라덴턴(19.5%), 플로리다주 네이플스-이모칼리-마르코 섬(17.2%), 노스캐롤라이나주 그린스보로-하이포인트(17.0%), 사우스캐롤라이나주 미들비치-콘웨이-노스미들비치(16.2%), 위스콘신주 오시코시-니나(16.0%), 노스캐롤라이나주 윈스턴-살렘(16.0%), 텍사스주 엘파소(15.2%), 플로리다주 푼타 고다(15.2%), 플로리다주의 델토나-데이토나 비치-오몬드 비치(14.5%)순이다.

미국에서 가장 비싼 시장 상위 10개 중 절반은 산호세-서니베일-산타클라라($1,577,500, 5.8% 하락)를 포함한 캘리포니아주에 있었다. 캘리포니아주 샌프란시스코-오클랜드-헤이워드($1,230,000, 6.1% 하락), 캘리포니아주 애너하임-산타 아나-어바인($1,132,000, 1.6% 하락), 하와이의 어반 호놀룰루 ($1,090,200, 3.4% 증가), 캘리포니아의 샌디에이고 칼스배드. ($857,000, 1.4% 증가), 캘리포니아의 로스앤젤레스-롱비치-글렌데일($829,100, 1.3% 하락), 플로리다주 나폴리-이모칼리-마르코 섬($802,500, 17.2% 증가), 콜로라도주 볼더($759,500, 2.0% 하락), 워싱턴주 시애틀-타코마-벨뷰($708,900, 1.3% 증가), 매사추세츠주 반스타블 타운($668,100, 4.0% 증가)등으로 높았다.

약 10개 시장 중 1개 시장(11%, 186개 시장 중 20개 시장)은 2022년 4분기에 집값 하락을 경험했다.

이 담당자는 "일부 시장은 두 자릿수의 가격 하락을 보일 수 있으며, 특히 고용 감소와 주민들의 다른 지역으로 이동 사례가 증가한 일부 고가 지역은 특히 그렇다"고 첨언했다.

2022년 4분기 주택가격 상승과 주택담보대출 금리 상승으로 주택 구입 여력이 연초보다 2배 가량 악화됐다. 계약금이 20%인 경우, 일반적인 기존 단독주택의 월 주택담보대출 납부 부담액은 1969달러였다. 이는 지난해 3분기(1838달러)보다 7% 증가한 것이지만 1년 전보다 58%(720달러)나 급증한 것이다. 가계들은 일반적으로 소득의 26.2%를 주택담보대출 상환에 사용했는데, 이는 전 분기의 25%와 1년 전 17.5%에서 증가한 것이다.

특히, 2022년 4분기 동안 일반적인 주택을 구매하려는 첫 번째 구매자들은 주택의 감당할 수 없는 부담 증가와 관련된 문제에 직면했다. 집값 계약금 10% 기준, 32만1900달러의 일반적인 첫 번째 주택구입자들의 월 주택담보대출 지급액은 전 분기(1806달러)보다 약 7% 증가한 1931달러로 1년 전(1233달러)보다 거의 700달러(57%) 증가했다. 생애최초 구매자는 일반적으로 가계소득의 39.5%를 주택담보대출 상환에 사용했는데, 이는 전 분기의 37.8%에서 증가한 것이다. 주택담보대출은 월 납입액(원금과 이자)이 가구 소득의 25% 이상이면 감당할 수 없는 것으로 간주된다.

한 가정이 71개 시장에서 10%의 주택 계약금 기준, 대출을 감당하려면 최소 10만 달러의 자격 소득이 필요했는데, 이는 전 분기의 59곳에서 증가한 것이다. 그러나, 한 가정이 16개 시장에서 집을 마련하기 위해서는 5만 달러 미만의 자격 소득이 필요했는데, 이는 전 분기의 17개 시장에서 감소한 것이라고 이 협회는 밝혔다. NM