[미국 뉴욕부동산회사 네스트시커스 한국지사장 곽용석]

▲ 뉴욕 맨해튼 시가지 전경 / 사진=네스트시커스

2023년도 미국 상업용 부동산 시장은 영역별 거래 감소와 부진속에 완만한 하향세를 보일 것이라는 전망이 나왔다.

글로벌 부동산회사인 CBRE가 최근 발표한 2023년 미국 부동산 전망 보고서에 따르면, 비록 인플레이션이 2022년도 연말까지 줄어들고 자본이 풍부한 투자자들은 여전히 거래를 할 수 있지만, 2023년 미국의 완만한 경기 침체는 상업용 부동산 투자와 임대 활동의 감소를 가져올 것이라고 예시했다.

CBRE는 2023년 주택가격과 소매판매 감소, 실업률 상승 등 경기침체 관련 추세를 예상하고 있다. 그렇더라도 기업 대차대조표가 상대적으로 튼튼하고 가계부채가 상대적으로 적고 물가상승률이 완화될 것으로 예상된다는 점에서 경기침체는 완만할 것으로 보인다.

상업용 부동산의 경우 CBRE는 자산 가치, 투자 규모, 임대 활동의 감소 외에도 대부분의 부문에서 건설이 둔화될 것으로 전망하고 있다. 각 부문은 사무실 부문의 상위 자산과 하위 자산 간 격차 확대, 한때 급증했던 산업 및 물류 및 생명과학 부문의 임대 모멘텀 둔화, 소매 부동산의 지속적인 부활 등 서로 다른 결과를 보게 될 것이라고 전망했다. 건설비 상승률은 2년간 두 자릿수 상승률을 보인 후 5.4%로 후퇴할 것으로 예상된다고 밝혔다.

CBRE의 한 글로벌 수석 이코노미스트는 "미국 경제의 대부분 영역이 과거 경기 침체 때만큼 과도하게 확장되지 않았다"고 미디어에 설명했다. "내년은 즐겁지 않을 것이지만, 글로벌 금융위기와 같은 재앙도 아닐 것이다. 경제는 안정화되고 2024년에 개선되기 시작할 것이다. 그 시점에서의 회복은 긍정적으로 놀랄지도 모른다"고 덧붙였다.

다음은 2023년에 여러 자산 영역별 CBRE의 예측 내용이다.

<자본투자 시장>
CBRE는 2023년에 현금 흐름과 관련된 부동산 가치의 척도인 투자수익율이 0.25%에서 0.50% 포인트 증가할 것으로 예상하고 있다. 이는 투자 자산가치가 2022년 1~3분기 10~15% 감소에 이어 2023년에는 평균 5~7% 감소하는 것으로 해석되는 셈이다.
투자 규모는 2022년 수준 대비 15% 감소할 것으로 예상되지만, 여전히 2019년 코로나 대유행 이전의 총계를 초과할 것이다.
2023년에는 부동산 및 거래에 자금을 조달하는 것이 어려울 것이지만, 강력한 부동산과 고신용 대출자들이 주로 부채 자본 활용이 가능할 것이라고 제시했다.

<사무실 및 임차 시장>
직원들의 사무실 이용률은 2023년에 기업들의 기대에 미치지 못할 것이다. CBRE의 조사에 따르면, 원격 근무체제의 장기적인 증가로 향후 직원 1인당 사무실 사용량이 최대 15% 감소할 것으로 예측했다. 새로운 사용 패턴에 맞게 사무실 포트폴리오를 최적화하는 기업은 고품질 공간으로 통합하여 최상급 사무실 건물 소유자에게 혜택을 줄 가능성이 높다고 제시했다.
2023년 건축 완료율은 5년 평균보다 27% 낮을 것으로 예상했다. 낮은 등급의 사무실 부동산들이 재융자를 확보하지 못함에 따라 약간의 어려움이 나타날 것이다.

<산업 및 물류 시장>
이전에 뜨거웠던 이 분야의 임대 활동은 2023년에 10%에서 15%로 감소할 것이고 건축 착공도 감소할 것이다. 그러나 디지털 경제의 성장으로 인해 이 부문의 임대 활동은 여전히 13년 연속 플러스 순 입주 증가를 창출할 것이다. 이 부문의 역사적으로 빡빡한 공실률은 10년 평균을 밑돌지만 0.3~0.6% 포인트 증가할 것이다. 

<소매 시장>
10년 이상의 제한된 건설과 건전한 소비자 부문은 소매 부문의 기초를 상당히 강화하여 10년 만에 최저 수준의 가용성을 이끌어냈다. 이 분야의 대부분 건설 활동은 이제 지상 프로젝트를 건설하는 것보다 기존 부동산을 개선하는 데 초점을 맞추고 있다. 매장에서는 인력 고용이 문제이지만, 소매업체들은 재고 집계 및 터치리스 체크아웃과 같은 작업에 기술을 점점 더 많이 사용하고 있다고 예측했다.

<임대주택 시장>
건설 완공이 높아지면서 2023년에는 아파트 공실이 약간 증가하겠지만, 그 비율은 20년 평균인 5%대를 밑돌 것이다. CBRE는 아파트 임대료가 4% 증가할 것으로 전망했다. 올해 다세대 주택의 투자 수익률은 최소 0.75~1% 포인트 증가했으며 CBRE는 2023년에 추가 증가를 예상하고 있다.

<데이터 센터 시장>
토지와 전력 공급의 제한적인 가용성은 2023년에 신축 건설에 영향을 미쳐, 이 분야의 빠른 성장률에 과제가 될 것이다. 데이터 센터 운영자는 점점 더 확장을 위해 2차 또는 3차 시장을 고려할 것이다.

<생명과학 시장>
긴축된 재무 조건과 벤처 캐피털의 구입능력 감소는 생명과학 분야의 성장을 둔화시켜, 빠듯한 시장에서 연구실 공간을 찾는 기업들에게 더 많은 선택권을 가져다줄 것이다. 업계 파트너십과 인수 활동은 이 부문의 모멘텀을 지속적으로 유지할 것이라고 전망했다.

<호텔 분야>
CBRE는 2023년 추가 객실당 매출(RevPAR)이 5.8% 증가해 2022년 상승률(29%)보다 둔화될 것으로 전망했다.
성장을 촉진하는 요인은 특히 아시아에서 여행 제한의 지속적인 완화, 단체 여행에 대한 수요 증가, 기업의 일시적 수요의 완만한 증가 등이며, 오미크론 변종에 의해 방해받는 2022년 1분기 수치와 비슷할 것이다. CBRE는 높은 공과금, 보험, 인건비 및 부동산 관리비용과 높은 이자율로 인해 호텔 거래 규모가 더 적을 것으로 예상했다.

<탄소 배출 분야>
더 많은 주와 지방 정부가 2030년까지 탄소 배출량을 최소 절반으로 줄이겠다는 미국의 목표를 달성하기 위한 지침을 제정할 것이다. 즉, 기업이 비즈니스를 수행하기 위해서는 건물 수준의 환경 성능 표준을 채택하고 따라야 할 것이라고 이 회사는 예상했다.