▲ 뉴욕 브루클린에 매물로 나온 주택 모습 / 사진=네스트시커스

                                        [미국 뉴욕부동산회사 네스트시커스 한국지사장 곽용석]

내년도 미국 주택시장이 기준 금리 급등으로 인해 대략적으로 가격 하락이 예상되고 있는 가운데 최고 20%까지 떨어질 가능성도 있다는 전망이 나왔다.

댈러스 연방준비은행의 연구에 따르면 2022년 주택담보대출(모기지) 금리의 급격한 상승으로 미국의 집값이 무려 20%나 폭락할 수 있다고 밝혔으며, 이는 주택 소유 비용을 급격히 증가시키고 '심각한 집값 조정 가능성을 높이는 것'이라고 CBS가 인용, 보도했다.

댈러스 연방준비제도이사회(FRB)의 한 경제학자는 최근 가진 보고서에서 미국내 주택 가치의 5분의 1을 떨어뜨릴 가능성이 있는 '비관적 시나리오'라고 지적했다.

그러나 다른 전문가들도 올해 초 경제컨설팅회사인 판테온 매크로이코노믹스의 한 수석전문가가 제시한 것처럼, 이와 비슷한 집값 침체를 예상하면서 비슷한 우려를 나타내기도 했다.

코로나 대유행은 기록적인 낮은 주택담보대출 금리와 집에서 일을 하게 된 재택 근무로 인해 주택 소유에 대한 수요가 급증하면서, 부동산 시장에 특이한 과정을 나타냈다. 이는 시장이 최고조에 달했을 때, 일부 구매자들은 그들이 매수 경쟁에서 이기기 위해 주택사전조사와 같은 전통적인 기본 점검 상황을 포기하고 매도 희망가격보다 수만 달러 많은 금액을 제시하도록 만들었다. "매수 경쟁에서 탈락으로 인한 두려운” 심리이며 이는 '거품'으로 번지는 모습이라고 이 연준전문가는 피력했다.

급격한 집값 하락은 부동산 부문을 더욱 약화시킬 뿐만 아니라 더 넓게 경제전반에 파급 효과를 가져올 것이다. 그의 비관적인 시나리오에 따르면, 집값이 15%~20% 하락하면 개인소비가 0.5~0.7%포인트 하락할 수 있다고 추정했다.

그는 "이러한 총수요에 대한 부정적인 자산 효과는 주택 수요를 더욱 억제해, 가격 조정을 심화시키고 부정적인 순환적 고리로서 작동하게 될 것"이라고 경고했다.

주택담보대출 금리는 지난 1월 약 3%에서 현재 약 7%로 급등해 연방준비제도(Fed·연준)의 올해 6차례 금리 인상과 맞물려 움직이고 있다. 연방중앙은행은 기업과 소비자들의 수요를 억제할 수 있는 차입 비용을 인상함으로써 40년 만에 가장 높은 인플레이션을 억제하고자 분투하고 있다.

이 전문가는 연준이 "경기 침체를 악화시킬 수 있는 상당한 주택 매매로서, 집값 하락 순환국면을 촉발하지 않고 인플레이션을 낮추는 ‘바늘에 조심스럽게 실을 꿰는’ 역할을 추진하는 것"이라고 썼다.

그의 계산에 따르면, 집값은 인플레이션 조정 후 2013년에서 2022년 사이에 약 61% 상승했는데, 이는 1998년에서 2007년 사이의 이전 주택 거품을 능가하는 상승이다.

▲ 뉴욕 브루클린에 매물로 나온 주택 모습 / 사진=네스트시커스

그는 주택담보대출 금리가 높아지면 현재의 집값 '호황'이 지속될 위험이 줄어들 것이라고 덧붙였다.

그러나 현재로서는 집값이 여전히 오르고 있다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 기존 단독주택의 전국 중간 규모가격은 지난 3분기에 전년대비 8.6% 올라 39만 8500달러에 달했다. 그럼에도 2분기 집값이 14.2% 뛰었다는 점을 감안하면 가격 상승률은 둔화되고 있다고 이 협회는 최근 밝혔다.

더 많은 구매자들이 집값 상승과 더 높은 주택담보대출 금리의 조합으로 인해 시장에서 떨어져 나가고 있다. NAR은 현재 일반적인 주택을 구입하는 데 필요한 중간 소득이 8만 8300달러 수준이어야 하며, 이는 2019년 코로나 대유행 이전에 필요했던 것보다 약 4만 달러 더 많은 금액이다.

현재 시장은 처음 구매하는 사람들에게 특히 힘든 상황이다. 모기지 금리의 급등으로 10%를 계약금 조건인 경우, 약 34만 달러 상당의 일반적인 주택 구입자는 1년 전보다 약 600달러 많은 월 1808달러의 모기지 납부금액 부담을 안게 된 상황이다.

NAR의 한 수석 이코노미스트는 높은 주택 가격으로 시장에서 멀어져간 사람이 많아지면서 내년 주택 매매 거래량은 7% 하락할 것으로 전망했지만, 중간규모 주택 가격은 1% 오를 것으로 예상한다고 밝혔다. 그가 가격이 하락할 것으로 예상하지 않는 한 가지 이유로는, 시장에 나와있는 주택 재고물량이 여전히 빠듯하며, 이는 구매자들이 여전히 원하는 주택매물을 놓고 경쟁하고 있다는 것을 의미한다고 밝혔다고 이 매체는 제시했다. NM