윤석열 정부가 발표한 ‘110대 국정과제’에 부동산 시장 안정화를 위한 정책이 대거 담겼다. 특히 국정과제에서 부동산 분야를 상위 두 번째로 포함하며 ‘국민 눈높이에서 부동산 정책을 바로잡겠다’는 의지를 나타냈다.

황태희 기자 hti@

지난 5월 4일 대통령직인수위원회에 따르면 새 정부는 부동산 정책 정상화를 위해 ▲주택 공급 확대, 시장 기능 회복을 통한 주거안정 실현 ▲안정적 주거를 위한 부동산 세제 정상화 ▲대출 규제 정상화 등 주택금융제도 개선 ▲촘촘하고 든든한 주거복지 지원 등 4개 국정과제를 확정했다. 교통정책으로는 ▲빠르고 편리한 교통 혁신 ▲국토공간의 효율적 성장전략 지원 ▲모빌리티 시대 본격 개막·국토교통산업의 미래 전략산업화 등이 포함됐다.

연도별·지역별로 250만호 이상 주택 공급 계획
부동산 분야의 국정과제에서는 우선 연도별·지역별로 250만호 이상 주택 공급 계획을 마련한다. 여기에는 층간 소음 기준·인센티브 강화, 장수명 주택 인센티브 확대 등 고품질 주택 공급 방안이 담길 예정이다. 1기 신도시 특별법 제정도 국정과제에 담았다. 이를 통해 양질의 10만가구 이상 공급 기반도 마련한다. 또한 사전청약을 확대해 내 집 마련 시기도 조기화한다는 계획이다. 민간이 주도하는 주택 공급 확대를 위해 분양가상한제, 재건축 부담금, 안전진단 등 정비 사업 관련 제도를 합리적으로 조정한다. 인허가 등 행정절차를 단축하고 공급 관련 관행적 규제 개선을 통해 사업 속도를 높이기로 했다. 임대차 시장을 위해서는 임대리츠 활성화 등을 통한 민간 임대주택 공급 촉진과 건설임대 등 등록임대 주택 확충에 나선다. 임대차법은 임대차 시장과 관련해서는 지속적인 모니터링을 실시하며 시장 혼선 최소화와 임차인 주거안정 등을 고려해 임대차법 개선방안을 만들기로 했다. 아울러 올해 공시가격 변동으로 국민 부담이 급증하지 않도록 보완방안을 마련한다. 공시가격 현실화 계획도 재검토하고 외국인의 투기성 주택 거래 규제와 모니터링을 통한 특별점검도 실시한다. 이를 통해 공정한 주택시장 기반을 조성한다는 방침이다. 인수위는 “수요에 부응하는 250만가구 이상 주택 공급(인·허가 기준)을 통해 주택시장 안정을 도모하고 국민들의 주거 상향 이동을 지원할 것”이라며 “임차인의 주거안정을 강화하고 공시가격 변동으로 인한 국민 부담을 완화할 것”이라고 기대했다.

2022년 종부세 부담 완화를 위해 공시가격·공정시장가액 비율 조정과 1가구 1주택 고령자 등에 대한 납부 유예 도입을 추진한다. 세율체계 등 근본적 종부세 개편 방안도 마련할 계획이다. 중장기적으로는 재산세와 통합도 검토하는 중이다. 아울러 다주택자에 대한 세 부담도 덜어줄 예정이다. 다주택자 양도세 중과는 한시적으로 유예한다. 부동산 세제 종합 개편 과정에서는 다주택자 중과세 정책을 재검토한다. 취득세는 개편을 통해 생애 최초로 매매한 주택에 대한 취득세 감면 확대와 다주택자 중과를 완화한다는 방향이다. 서민 주거비 세제지원도 강화한다. 월세세액공제율 상향 조정과 주택임차자금 상환액 소득공제 한도를 확대한다. 이를 통해 인수위는 세 부담 적정화, 부동산 세제 정상화, 부동산 시장 안정을 도모할 것으로 기대했다. 또한 부동산가격 상승 등에 따른 서민 주거비 부담도 완화될 것으로 봤다. 주택 대출은 생애 최초 주택 구입 가구의 주택담보대출비율(LTV) 최대 상한을 기존 60~70%에서 80%로 완화하는 방안을 우선 추진한다. 첫 주택 구매가 아니라도 주택시장 상황과 총부채원리금상환비율(DSR) 안착 여건 등을 고려해 LTV 합리화를 추진하기로 했다. ‘지역무관 70% 단일화’, ‘다주택자 30·40%로 완화’ 등을 예시로 내놨다. 또한 일반형과 우대형 주택연금의 가입대상 주택 가격 기준을 완화한다.

현재 일반형 공시는 9억원, 우대형 시가는 1억5000만원이다. 임대료 걱정 없는 양질의 공공임대주택 공급을 위해서는 ▲공공임대주택 연평균 10만가구 공급과 질적 혁신 추진 ▲복합개발과 리모델링 등 노후 공공임대 정비방안 마련 ▲중위소득 50%를 목표로 주거급여 단계적 인상과 청년 주거비 지원 강화 ▲취약계층 지원 강화 ▲실시간과 서류가 없는 청약 등이 가능한 대기자 통합 시스템 구축 등을 과제로 꼽았다. 이외에도 새 정부는 청년세대의 내 집 마련 기회 확충을 위해서 ▲청년·신혼·생애 최초 계층에 원가주택 50만호 공급 ▲청약과 특별공급 제도 개선 ▲LTV 상한 완화(60~70%→80%) ▲DSR에 미래소득 반영 등을 추진한다. 교통 혁신 방안도 이번 국정과제에 들어갔다. 수도권 30분 출퇴근 시대를 열겠다는 포부를 드러냈다. 수도권광역급행철도(GTX) A·B·C 노선과 서부권 광역급행철도를 차질 없이 진행한다는 방침이다. 철도미운행지역은 BRT, 광역버스 노선을 확대하고 경부·경인 등 주요 고속도로 지하에 대심도 고속도로를 건설해 상습 정체를 해소하기로 했다. 아울러 메가시티 중심과 주변을 연결하는 광역철도 선도사업(권역별 5개), 도로망 구축 등을 통한 메가시티 1시간 생활권도 조성한다. 대중교통 서비스는 자가용처럼 편리하게 혁신한다. 수요 대응형 교통서비스 확대와 통근 서비스 활성화를 위해 통근버스 규제를 완화한다. 또한 지하철 정기권의 버스 사용 등 환승할인 적용을 확대한다. 인수위는 “교통망 확충으로 수도권 30분, 메가시티 1시간, 전국 2시간 생활권을 조성하고 대중교통 서비스 혁신으로 국민 교통비 부담을 줄일 것”이라고 밝혔다.

DSR 규제 완화여부 두고 갑론을박
윤석열 정부가 생애최초주택구입가구의 내 집 마련을 지원하기 위해 LTV(주택담보대출비율)를 최대 80%까지 완화키로 했다. 하지만 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 완화여부를 놓고 갑론을박이 이어지면서 시장 혼선을 빚고 있다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 DSR규제 완화에 대해 선을 긋는 반면 원희룡 국토교통부 장관은 신혼부부와 젊은층에 집을 살 기회를 주기위해 DSR규제를 완화해야한다는 입장을 밝히면서 시장에 혼란을 양산시키고 있는 모양새다. DSR 규제가 풀리지 않으면 LTV가 아무리 높아도 빌릴 수 있는 자금은 한계가 있다. 이에 전문가들은 LTV 완화보단 DSR규제를 먼저 완화해야 된다고 지적하고 있다. 5월 12일 정비업계에 따르면 ‘윤석열 정부 110대 국정과제’에서 생애최초 주택구입 가구를 대상으로 LTV 최대상한을 기존 60~70%에서 80%로 완화하는 방안이 추진된다. 이를 위해 대통령직인수위원회는 LTV 규제 완화 효과를 높이기 위해 개인별 DSR 규제도 함께 완화할 것인지를 검토해왔다. 현행 총 대출 규모가 2억원을 넘는 대출자는 DSR 40% 규제를 받는다. 연 원리금 상환액이 소득의 40%(제2금융권은 50%)를 넘겨서는 안 된다는 의미다. 연소득이 6000만원이면 1년 동안 갚아야 할 원리금은 2400만원 미만에 해당된다.

윤 정부는 빠르면 7월부터 총 대출이 1억원만 넘어도 같은 규제를 적용할 방침이다. 이에 따라 30년 만기, 금리 5%로 주택담보대출(주담대)을 받을 경우 연 소득 3000만원인 직장인의 대출 한도는 1억 4500만원으로 상향된다. 해당 금으로 구매할 수 있는 주택 가격은 LTV 70~80% 기준 1억 8000만원에서 2억원대 아파트를 구입할 수 있게 됐다. 윤석열 대통령 당선인은 후보 시절 공약집에서 현행 40%(서울 등 투기지역·투기과열지구 내 9억원 이하 주택 기준)인 LTV 규제를 생애 최초 주택 구매 가구에는 80%까지, 나머지 가구에는 70%까지 풀겠다고 밝힌 바 있다. 하지만 현행 DSR 40% 규제에서는 연소득이 5000만원이라 하더라도 대출 한도는 3억1000만원에 그친다. 윤 정부가 대출 규제를 풀어준다고 해도 해당 금액으로 서울시에서 주택을 구매할 수 있는 매물은 제한적이란 게 공인중개업계 중론이다. 10억원짜리 아파트를 구매할 경우 집값의 31%인 셈이다. 작년 12월 기준 서울 아파트 중위값은 10억8000만원이다. 연소득 3000만원인 남녀가 결혼해 부부가 되더라도 구매할 수 있는 주택은 4억원선이 한계다. DSR 규제 완화 없이 서울에서 ‘영끌(영혼까지 끌어 대출)’을 하더라도 아파트를 살 수 없는 상황인 것이다. 실제 서울시 평균 아파트가격은 5억원을 넘겼다.

지난 4월 서울 아파트 평균가격은 문재인 정부 출범하기 진적인 2017년 4월 당시 6억 215만원에서 12억70722만원으로 두 배 넘게 올랐다. 한강 이북 14개 구는 4억5650만원에서 10억1128만원으로 한강 이남 11개 구는 7억2616만원에서 15억2548만원으로 치솟았다. 강북 지역도 고가주택 기준선인 9억원을 훌쩍 넘어섰다. 강남 지역은 주택담보대출이 전면 금지되는 15억원을 돌파한 상태다. 같은 기간 전국의 아파트 평균 전셋값은 3억4041만원이다. 전국 아파트 평균 매매가(3억2800만원)보다 1241만원 높은 금액이다. 5년 새 매매와 전세가가 모두 오른 가운데 매매가 상승률이 더 가팔랐다. 지난 4월 전국 평균 아파트 매매 가격은 5억6045만원으로 5년 전(3억2800만원) 대비 2억3245만원 뛰었다. 같은 기간 전세가는 2억3813만원에서 3억4041만원으로 약 1억 228만원 올랐다. 원희룡 국토부 장관은 젊은층과 신혼부부 등 주거취약 계층에 대한 대출 규제를 시사했다. 원 장관은 “DSR이 청년에게 좀 불리하다”며 “내집 마련 기회의 격차를 완화하는 정책을 검토하고 있다”고 했다. 반면 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 신중론을 꺼내들었다. 추 부총리는 “향후 부동산 관련 대출 규제의 개선은 ‘가계부채의 안정적 관리’라는 상위 정책 목표의 큰 틀 내에서 서민·실수요자의 주거 안정 등을 고려해 과도한 규제를 합리적으로 정비하는 방향으로 이뤄져야 한다”면서 “DSR 규제 역시 이러한 원칙에 부합하는 방향으로 운용돼야 한다고 생각한다”고 말했다. 이어 “생애최초 주택 구매 가구 LTV 완화와 같은 규제 개선의 경우 가계부채 증가 속도에 미치는 영향은 제한적이면서도 실수요자 내 집 마련에는 기여할 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

대출 규제를 놓고 원 장관과 추 부총리 간 엇갈린 발언으로 인해 시장에 혼란만 야기 시킨다는 비판의 목소리가 나오고 있다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “현 정부가 생애최초로 대상을 한정하고 DSR 규제를 기존 방침대로 시행한다면 7월 이후 1억원 이상 대출자에게도 DSR 규제가 적용되면서 소득격차에 따른 대출 형평성 문제가 제기될 수 있다”며 “LTV 완화를 시행한다고 하지만 현재로서는 완화에 따른 효과는 제한적일 것”이라고 분석했다. 한문도 연세대학교 정경대학원 겸임교수는 “대출 규제 완화에 대해 원 후보자와 추 후보자간 엇박자로 인해 실수요자들만 혼란을 겪고 있다”며 “LTV완화 보다는 DSR규제를 손본 이후 내 집 마련의 기회를 열어둘 필요가 있다”고 말했다.

3월 서울 소형 아파트 매매거래 비중 월별 역대 최고치
올해 3월 서울의 전용면적 40㎡ 이하 소형 아파트 매매거래 비중이 월별 기준 역대 최고치를 기록한 것으로 나타났다. 금리인상, 대출규제 여파로 거래절벽이 이어지고 있는 와중에 비교적 가격이 저렴한 초소형 아파트로 수요가 몰린 영향으로 보인다. 5월 10일 한국부동산원에 따르면 올해 3월 서울 아파트 매매거래 1236건 중 전용면적 40㎡ 이하 아파트 매매거래량은 349건(28.2%)으로 집계됐다. 이는 부동산원이 관련 통계를 작성하기 시작한 2006년 이래 월별 기준으로 가장 높은 수치다. 전용 40㎡ 이하 아파트는 보통 방이 하나인 분리형 또는 개방형 원룸 구조로 1인 가구의 수요가 많다. 서울 초소형 아파트 거래비중은 2021년 1월만 해도 10.6%에 불과했지만 지난해 말부터 금리 인상과 대출규제가 강화되면서 10월 13%, 11월과 12월에는 각각 18%대까지 커졌다. 올해 1월에도 초소형 아파트 거래비중은 21.5%로 처음으로 20%대를 넘긴 뒤 3월 28.2%로 역대 최고치를 기록했다.

반면 '국민 평형'으로 불리는 전용 84㎡가 속한 61~85㎡ 아파트 매매거래 비중은 올해 2월 44.2%에 달했지만 3월에는 초소형 아파트 거래비중과 비슷한 수준인 28.9%로 떨어졌다. 이 같은 변화는 대출규제 영향으로 매수심리가 급격히 위축된 가운데 대출 여력이 충분히 않은 청년층 등 수요자들이 가격이 저렴한 소형 아파트로 눈을 돌린 영향으로 분석된다. 초소형 아파트의 매매가도 상승한 것으로 나타났다. 부동산원 주간아파트동향에 따르면 5월 첫째 주(2일 기준) 서울 전용 40㎡ 이하 아파트 매매가격 지수(0.07%)는 다른 면적들과 비교해 가장 높은 상승률을 보였다. 서울 초소형 아파트 매매가격 상승세는 실거래가 자료에서도 확인할 수 있다. 국토교통부 실거래가 통계 시스템에 따르면 송파구 거여동 ‘블레스’전용 39.08㎡는 4월5일 기존 최고가보다 2억9800만원 오른 5억9700만원에 매매됐다. 서초구 서초동 ‘래미안서초유니빌’ 전용 36.838㎡도 지난 4월 27일 6800만원 오른 4억800만원에 계약을 마쳤고, 노원구 공릉동 ‘풍림아파트B’ 전용 31.32㎡ 역시 4월11일 2000만원 가량 상승한 3억7000만원에 신고가 거래됐다. 마포구 서교동 ‘대우미래사랑’ 전용 33.8㎡는 3000만원 오른 3억원에, 강서구 화곡동 ‘NS파크APT’ 전용 28.91㎡는 3400만원 오른 2억8300만에 거래됐다.

7월부터 총대출액 1억원 넘어도 DSR 40% 규제
정부가 오는 7월부터 소득기준 대출규제인 ‘차주별 총부채원리금상환비율(DSR)’ 3단계를 예정대로 시행할 것으로 알려지면서 차주들의 걱정이 커지고 있다. 총대출액이 1억원만 넘어도 대출한도가 크게 줄어들기 때문이다. 전체 차주의 3명 중 1명이 이 규제에 묶인다. 금융권에선 대출한도를 늘리기 위해선 장기 분할상환 대출 등을 적절히 활용해 연간 원리금 부담을 낮출 것을 권한다. 지난 5월 17일 금융권 등에 따르면 금융당국은 7월부터 차주별 DSR 규제 대상을 총 가계대출액 1억원이 넘는 차주로 확대하는 3단계 조치를 시행할 예정이다. ‘차주별 DSR’이란 차주의 연소득에서 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다. 올 초부터 시행된 차주별 DSR 2단계 규제에 따라 총대출액이 2억원이 넘는 대출자는 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%(은행권 기준)를 넘으면 추가 대출을 받을 수 없다. ‘갚을 수 있는 만큼만 빌려 써라’는 취지에 따른 것이다. 7월부터는 총대출액이 1억원만 넘어도 DSR 40% 규제를 받게 된다. 지난해 말 기준으로 전체 차주의 29.8%가 규제 대상이 된다. 대출자 3명 중 1명이 DSR 규제에 묶이는 셈이다. 당초 대출시장에선 새 정부가 청년과 생애최초 주택구입자에 대한 주택담보대출비율(LTV) 규제 완화 등을 공약으로 내건 만큼, DSR도 완화하거나 더는 강화하지 않을 것이란 전망이 제기됐었다. 그런데도 DSR을 유지하기로 한 건 가계부채가 지난해 1862조원을 넘어서는 등 경제 최대 뇌관이란 점을 의식한 조처로 풀이된다.

금융당국 관계자는 “DSR 연기를 검토한 적이 없다”고 밝혔다. DSR 체제에서 줄어드는 대출한도를 늘리려면 연소득을 높이거나 연간 원리금 부담을 줄여 DSR을 낮춰야 한다. 최근 은행권에서 내놓은 40년 초장기 주택담보대출이나 10년 분할상환 신용대출 등이 대안이 될 수 있다. 현재 연소득이 5000만원인 차주는 DSR 40%가 적용되면 연간 원리금이 2000만원을 넘으면 대출이 제한된다. 30년 만기(연 4% 금리)로 주담대를 이용할 경우 최대 3억4800만원까지 대출을 받을 수 있다. 그러나 대출만기를 40년으로 늘리면 연간 원리금 액수가 줄면서 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있다. 한도가 5000만원 이상 늘어난다. 신용대출을 장기 분할상환 방식으로 전환해도 대출한도가 늘어나는 효과를 기대할 수 있다. 현재 만기 일시상환 방식인 신용대출은 DSR 산정 시 일괄적으로 만기 5년이 적용된다. 신용대출을 5000만원(연 5% 금리) 이용 중이라면 DSR 산정 시 연간 원리금이 1130여만원으로 반영된다.

반면 최근 은행권이 내놓은 10년 분할상환 신용대출로 전환하면 실제 만기인 10년이 적용돼 DSR 산정 시 연간 원리금은 630여만원으로 절반가량 줄어든다. 원리금 부담이 줄어든 만큼 주담대를 추가로 더 이용할 수 있게 된다. 금융당국은 이와 함께 현재 소득이 적어 DSR 산정 시 불리한 젊은 층을 위해 미래 소득을 최대한 반영해 대출한도를 늘려주는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다. 한편 금리상승기에 대출이자가 오를 경우 원리금 부담이 늘면서 대출한도가 줄어들 수 있는 만큼 대출 시점에 따른 금리 변화 추이도 잘 살펴야 한다. 금융권 관계자는 “정부가 DSR 3단계를 예정대로 시행하기로 한 만큼 이사 계획 등이 있다면 자금계획을 미리 점검해야 한다”며 “대출한도에 영향을 미칠 수 있는 대출만기나 소득, 금리 등의 변수를 잘 살펴봐야 한다”고 말했다.

시중 은행, 대출한도 늘릴 수 있는 상품 출시
은행들은 차주별 DSR 규제 하에서 대출 한도를 늘릴 수 있는 상품을 잇따라 내놓고 있다. KB국민은행은 만기 10년짜리 분할 상환 신용대출을 내놨다. 최장 5년이던 기존 시중은행권에서는 처음이다. 만기가 늘어나면 고객은 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 속에서 대출 가능한 총한도가 늘어나는 효과가 있다. 은행 입장에선 가장 확실한 수익 모델인 대출의 문턱을 낮춰 지속적으로 고객을 유치할 수 있다는 장점이 있다. 5월 1일 금융권에 따르면 KB국민은행은 4월 29일부터 분할상환방식 신용대출의 대출기간(만기)을 최장 5년에서 10년으로 늘렸다. 현재 다른 시중은행이 판매하는 일반 신용대출의 최장 만기는 5년이다. 직장인 등을 대상으로 한 일반 신용대출의 만기로 처음부터 10년을 적용하는 것은 사실상 업계 최초라는 게 KB국민은행의 설명이다. 몇 년 동안 나눠 갚는 분할상환 신용대출이나 주택담보대출의 만기가 길어지면 대출 고객이 한 달에 부담해야 하는 원리금은 줄어든다. 대출 한도 증액 효과도 있다.

지난해 7월부터 도입된 개인 차주별 DSR 규제는 주택담보대출·신용대출·카드론 등 은행권 대출의 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 못하도록 제한하고 있다. 따라서 신용대출의 만기가 길어지면 1년에 부담해야 하는 원리금 상환액은 줄어들고, 그만큼 대출을 더 받을 수 있는 여유가 생긴다. 은행권으로서도 금리 상승 등으로 수 개월 째 가계대출이 감소한 만큼, 대출 문턱을 낮춰 수요를 촉진할 유인이 크다. KB·신한·하나·우리·NH농협, 5대 은행의 지난 4월 28일 현재 가계대출 잔액은 모두 702조1983억원으로, 3월 말과 비교해 9954억원 줄었다. 시중은행권 가계대출은 올해 들어 4개월 째 줄어들고 있다. 또한 KB국민은행은 2일부터 신용대출 상품 ‘KB직장인든든 신용대출’의 금리를 0.2%포인트(p), ‘KB스타클럽 신용대출’ 금리를 0.3%p 낮추기로 했다. 지난 4월 초 낮춘 주택담보대출(최대 0.45%p 인하)·전세자금대출 금리(최대 0.55%p 인하)도 5월 말까지 한 달 더 연장 적용했다.

이에 따라 KB주택전세자금대출(한국주택금융공사 보증) 금리는 3.31∼4.51%, KB전세금안심대출(주택도시보증공사 보증) 금리는 3.14∼4.34%로 유지된다. KB주택담보대출 변동금리는 3.42∼4.92%, 혼합형(고정)금리는 4.08∼5.58% 수준이다. 시중은행권에선 만기 40년짜리 주택담보대출도 속속 출시되고 있다. 지난 4월 21일 5대 은행 가운데 처음으로 하나은행이 주택담보대출 상품의 최장 만기를 35년에서 40년으로 늘렸다. 신한은행은 현재 최장 35년인 주택담보대출 만기를 5월 중 40년으로 조정할 예정이고, NH농협은행도 주택담보대출 상품의 최장 만기를 현 33년에서 40년으로 늘리기로 했다. KB국민은행도 40년 만기 주택담보대출 상품을 내놓을 가능성이 큰 것으로 알려졌다. 우리은행 역시 40년짜리 주택담보대출 상품 출시를 검토하고 있다. NM