뉴욕 맨해튼 주택시장이 코로나19에서 완전히 회복된 모습을 보이고 있다.

올 1분기 뉴욕 맨해튼의 주택 매매 거래 금액이 사상최고치를 기록했다. 고급 주택시장도 뜨거운 활황세를 보이고 있으며, 아파트 임대료도 급등하고 있다.

미국 뉴욕부동산회사 네스트시커스 한국지사장 곽용석

부동산 감정평가회사인 밀러 새뮤얼과 더글러스 엘리먼의 보고서에 따르면 올 1분기 맨해튼의 주택 매매 거래액이 70억 달러를 돌파했다. 코로나 사태에서 완전히 탈피한 모습을 보이며, 강력한 올해 출발 분위기를 보였다고 밝혔다.

1분기에 거래된 맨해튼 아파트 평균 가격은 전년 동기 대비 19% 급등해, 204만 2113달러를 기록했다고 뉴욕 미디어들이 보도했다.

1분기 매매건수도 3585건으로 분기기준, 사상 최고치를 기록했다. 작년 1분기보다 46% 증가했다. 주택 재고 물량 감소로 가격 상승세가 지속되면서 전체 매매 거래액은 60% 증가한 73억 달러를 넘어섰다.

뉴욕시의 금융 산업 의존도를 고려할 때 맨해튼 부동산 시장에 큰 영향을 미치는 금리 상승, 경기 침체 우려, 주가 하락에도 불구하고 최근 강세를 보인 것은 이례적이라고 이 회사는 제시했다.

코로나 사태이후 직장 복귀 추세를 보이고 있지만, 이 점이 바로 주택 매매 증가를 끌어 올린 것으로 보고 있지는 않는다고 평가했다. 보안회사인 캐슬 시스템즈의 자료에 따르면 뉴욕 직장인 36%만이 사무실 출근 방식으로 전환됐다고 제시했다.

반면, 밀러 새뮤얼 대표인 조나단 밀러는 "사람들이 직장 때문에 맨해튼에 거주한다는 개념은 설득력이 떨어진 셈”이라고 밝히면서, "원격으로 일하고 있지만 맨해튼에서 거주하고 싶어하는 사람들이 많다"고 분석했다. "그들은 문화적인 혜택, 레스토랑, 브로드웨이에 매력을 느끼고 있다. 원격 근무가 교외 거주 만을 의미하는 것은 아니다. 맨해튼의 도심에서도 외곽 주변지역에서 일하는 사람들만큼 원격적으로 일하는 사람들이 있을 수 있다."라고 그는 강조했다.

또한, 최근 금리 상승은 맨해튼 시장을 장악하고 있는 부유층 구매자들에게 영향을 덜 준 것으로 보인다고 이 회사는 제시했다. 금리가 오를수록, 그들은 단순히 더 많은 현금을 지불할 뿐이다. 이 분기의 전체 부동산 매매의 47% 이상이 전액 현금거래였다. 이는 코로나19 팬데믹 당시 최저치인 39%에서 상승한 것이며, 역사적 최고 기록에 가깝다.

나아가, 이러한 매매거래 급등은 이 지역의 주택 공급 물량 증가에 있다.

뉴욕 이외 지역은 시장 매물 부족으로 어려움을 겪고 있는 반면, 맨해튼은 비록 감소 추세를 보이고 있지만 여전히 충분한 주택 물량을 보유하고 있기 때문이다. 부동산중개회사 코코란에 따르면, 약 5000건의 주택 매물이 지난 1분기에 시장에 나왔다. 이 또한 1분기 기준, 사상 최대이다.

코코란 대표는 "예상치 못한 충격을 제외한다면, 이번 강력한 매매와 가격 상승으로 인해 이번 1분기에 모든 사람들이 앞으로 다가올 미래에 대해 매우 낙관적으로 생각하고 있는 것을 보여준 것"이라고 강조했다.

이러한 여파로, 맨해튼 아파트의 중간규모 평균 가격이 1분기에 119만 달러로 사상 최고치를 기록했다. 신규 분양 아파트 중간 규모 가격은 230만 달러를 넘었다.

한편, 맨해튼 고급 주택 매매 건수도, 올해 들어 이미 최대 기록을 경신했다.

▲ 뉴욕 맨해튼 시가지 전경 / 사진=네스트시커스

부동산회사 올샨리얼티 조사에 의하면, 지난 3월말 기준, 맨해튼에 올해 들어 첫 12주 동안 400만 달러(약 48억 원) 규모 이상 주택 계약 건수는 지난해 같은 기간 세운 기록을 갈아치웠다.

올해 약 3개월간 전체 거래액은 전년 같은 기간 33억 2200만 달러 보다 약간 적은 30억 1000만 달러를 기록했다. 그러나, 이 기간 동안 체결된 고급주택 계약 건수는 394건으로 작년 같은 기간 세운 최고치 기록을 깼다.

이러한 분위기에 편승해, 뉴욕 맨해튼 아파트 임대료도 30년 만에 최고가를 기록했다.

코로나19 기간 동안 임대 불황에 의해 입주자들에게 제시해준 할인 혜택이 끝나가는 가운데, 맨해튼, 브루클린, 퀸즈 북서 지역 등 대부분 지역에서 임대 시장은 높은 수요와 낮은 주택 물량 재고의 압박을 느끼는 상황으로 변했다고 뉴욕 미디어들이 보도했다.

부동산 감정평가회사 밀러 새뮤얼과 더글러스 엘리먼의 보고서에 따르면 지난 3월 맨해튼 중간 규모 아파트 평균 임대료는 3644 달러를 기록했다.

아파트 임대료 사상 최고 기록이다. 작년 3월 대비 22.5% 급등한 셈이다.

"1991년 이후 가장 높은 임대료 상황을 보고 있다" 라고 이 보고서의 저자인 조나단 밀러가 설명했다.

임차 계약 경쟁도 치열했다. 신규 임대차 계약 건수 5건 중 1건 꼴로 입주계약 전쟁이 일어났다. 임대 주택이 시장에 잔류하는 평균 기간도 61일로 2월에 비해 9%, 전년 동월 대비 39% 감소했다.

시장 임대 주택 매물은 전년 대비 77% 감소한 4532 가구뿐이다. 맨해튼 임대아파트 공실률은 겨우 1.89%로 4개월 연속 2%를 밑돌았다.

그는 “2020년 말과 2021년 초에 지어진 주택 물량 여파로 시장 매물이 상대적으로 많은 편이었지만 최근 들어 수요 증가에 의해 대부분 계약됐다"고 덧붙였다.

이 회사는 그간 건물에 도어맨(현관 안내인)이 있는지 여부에 따라 저소득층 가구와 상위 소득층 가구 사이의 임대료 추세를 조사한 결과, 일반적으로, 도어맨 건물의 가구들은 도어맨이 없는 가구들보다 임대료가 더 많이 증가해왔다.

그러나, 이번에 도어맨이 없는 가구 임대료가 연간 순임대료에서 도어맨 있는 가구 임대료를 초과한 첫 번째 사례를 보여주었다. 도어맨이 있는 아파트의 임대료 중간값은 4500달러로 전년 대비 19% 상승한 반면, 도어맨이 없는 아파트 임대료가 20% 오른 2950달러였다.

밀러는 "도어맨이 없는 아파트 가격이 다소 늦게 따라가고 있지만 이번에 공식적으로 고급아파트 임대수준을 따라잡았다"고 말했다. "현재 저렴한 임대주택 시장이 빠르게 상승하고 있다."고 강조했다.

▲ 맨해튼 어퍼웨스트 고급아파트 단지 전경 / 사진=곽용석

맨해튼 강 건너, 브루클린도 중간규모 아파트 순수 계약 임대료가 처음으로 코로나19 이전 수준을 넘어섰다. 평균 임대료는 3000달러로 작년보다 11% 올랐다.

반면, 시장 물량은 4개월 연속 전년 동월 대비 80% 이상 감소했다.

퀸즈 북서지역도 신규 임대 계약이 10년 만에 3월 최고 수준에 도달했고, 순 계약 임대료는 전년대비 7개월 연속 상승했다.

이 자치구의 평균 임대료는 2898달러로, 전년 대비 21% 상승했다.

이 지역 매물은 460건으로 전년보다 89% 감소했다고 이 회사는 제시했다. NM