지난 2월4일 국토교통부와 기획재정부 등 정부는 서울과 수도권 외에도 전국 주요 대도시에 주택 공급을 확대하는 내용의 ‘공공주도 3080플러스 대책’을 발표했다. 정부는 서울 32만3000가구, 인천·경기 29만3000가구, 5대광역시 22만가구 등을 포함해 총 83만6000가구를 새로 공급하기로 했다.

장정미 기자 haiyap@

‘공공주도 3080플러스 대책’에 의하면 기존에 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만 가구 공급계획에 더해 모두 200만 가구를 공급하는 역대 최대 수준의 공급 대책이다. 정부는 규제를 완화하고 절차를 간소화해 사업 속도를 높이고 민간 참여를 독려할 계획이다. 이번 83만6000가구 중 57만3000가구는 도심 내 신규 사업을 통해서 공급하고, 26만3000가구는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보한다는 계획이다. 변창흠 국토부 장관은 “불안심리 해소를 위해 추가적인 주택공급이 절실한 상황”이라며 “2025년까지 전국 80만 가구, 서울 30만 가구 이상을 추가로 공급하겠다”고 밝혔다. 그는 특히 “내 집에 사는 분이 적고 상대적으로 주거여건이 열악한 곳이 많은 서울과 같은 대도시는 집중적으로 주택을 공급할 필요가 있다”며 “이번에 서울에 공급하는 30만 가구는 분당신도시의 세 배, 강남3구 아파트와 비슷한 규모”라고 강조했다.

젊은 층의 내 집 마련 불안심리 확산
이번 대책은 문재인 대통령이 신년 기자회견에서 주문했던 ‘특단의 대책’이자 변창흠 장관 취임 이후 처음 내놓는 대책이란 점에서 큰 관심을 모았다. 문 대통령이 지난 1월 초 신년 기자간담회를 통해 처음으로 부동산 문제에 대해 대국민 사과까지 한데다 특단의 대책을 예고한 이후에도 집값이 연일 치솟고 있는 상황이라 정부도 어느 때보다 심각하게 상황을 인지해왔다. 한국부동산원에 따르면 수도권 아파트값이 1월 마지막 주 평균 0.33% 올랐고, 경기도의 경우 0.46% 올라 역대 최고 상승률을 기록했다. 정부는 이번 대책을 발표하면서 그간 강도 높은 수요관리로 투자수요가 감소하고 있지만 금리인하에 따른 주택수요 증가와 도심 내 공급부족 우려가 겹쳐 젊은 층의 내 집 마련 불안심리가 확산되고 있다고 진단했다.

또 가구분화가 이례적으로 가속화되는 가운데 2019년 수준의 가구 수 증가세가 지속될 경우 총량적 수급 불균형이 우려되는 상황이라고 판단했다. 아울러 산업구조 변화, 에너지 제도 등 신기술 발전, 소득수준 향상 및 주거 트렌드 변화로 도시 공간구조의 개편도 필요한 상황이라고 덧붙였다. 국토부 관계자는 “정부가 그간 도심 내 주택 공급기반을 강화하기 위한 노력을 지속해 왔지만, 집값 상승기대가 지속되고, 도심 내 주택이 부족하다는 우려가 커지면서 내 집 마련 불안 심리가 확산되고 있다”며 “이에 주택 시장 안정을 위해서는 국민들이 원하는 입지와 유형의 주택을 도심 내에 공급할 수 있는 획기적 공급방안이 시급했다”고 밝혔다.

도심 공공주택 복합사업으로 30만6000가구 공급
정부는 우선 지하철 역세권·준공업지역·저층주거지역을 고밀개발하는 도심 공공주택 복합사업을 통해 30만6000가구를 공급한다는 계획이다. 3년간 한시적으로 도심 공공주택 복합사업을 신규 도입해 노후 슬럼화, 비효율적 부지이용 등에도 불구하고 적정 개발수단이 없어 방치중인 역세권, 준공업지, 저층주거지 등을 신속하게 정비하기로 했다. 특히 토지주 등 3분의 2 이상이 동의하면 사업이 확정되고 공기업의 부지확보와 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 패스트트랙(Fast-Track)을 적용하기로 했다. 또 용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 제고하기로 했다.

토지 소유자에게는 기존 자체 사업 추진방식 대비 10~30%포인트(p) 높은 수익률과 아파트 상가 우선공급을 보장해 참여율을 높인다는 계획이다. 역세권(5000㎡ 이상)은 용적률을 최대 700%까지 상향하고 상업시설 비율을 완화하는 등의 조치를 통해 ‘주거상업고밀지구’로 복합 고밀개발(주거+업무+상업)하고, 제조·유통 위주로 저밀 개발돼 있는 준공업지역(5000㎡이상)은 스타트업 육성 공간과 R&D(연구개발)센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 ‘주거산업융합지구’로 조성할 계획이다. 낙후된 저층 주거지(1만㎡ 이상)는 채광 높이 기준 등 건축 도시규제를 완화하고, 생활SOC 복합 등을 통해 우수 정주환경 육아시설 등을 갖춘 ‘주택공급활성화지구’로 조성한다. 역세권, 준공업지역 중 소규모 입지(5000㎡ 미만)에 대해서는 기존 소규모 정비사업을 개선한 ‘소규모 재개발사업’을 신설해 주택공급을 활성화하고, 낙후된 환경을 개선할 계획이다.

‘공공직접시행 정비사업’ 도입 및 활성화
정부는 이해관계 조율, 공익확보 등 공공 기능을 정비사업에 적용한 ‘공공직접시행 정비사업’도 도입해 활성화하기로 했다. 기존 공공재개발이나 공공재건축보다 공공의 역할을 대폭 강화한 것이다. 공공직접시행 정비사업은 주민 동의를 거쳐 한국토지주택공사(LH), 서울주택공사(SH) 등이 재개발·재건축을 직접 시행하고, 사업·분양계획 등을 주도해 신속히 사업을 추진하는 제도다. 조합원 과반수 요청으로 공기업의 정비사업 시행이 시작되도록 하고, 조합총회 및 관리처분인가 절차를 생략하며, 통합심의 등이 적용돼 기존 13년 이상의 사업 기간을 5년 이내로 대폭 단축해 참여를 유도한다. 아울러 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120%상향, 재건축 조합원 2년 거주 의무 미적용, 재건축초과이익환수제(재초환) 미부과 등을 통해 사업성을 대폭 개선하기로 했다. 이를 통해 조합원에게는 기존 정비계획 대비 추가수익을 보장하고, 장래 부담 아파트 값을 현물선납 후 정산하는 방식을 통해 분담금 증가 리스크를 덜어줄 방침이다. 정부는 또 26만3000가구를 신규택지 개발을 통해 공급할 계획이다. 정부는 전국 15~20곳에 신규공공택지를 확보할 계획이라며 구체적인 입지는 이번 공급방안 발표 이후 별도로 공개할 예정이라고 밝혔다. 시장에서는 시흥·광명, 일산, 김포 지역 등을 후보지로 예상하고 있다.

이날 발표한 지역별 신규택지 계획을 보면 인천 경기 18만 가구, 5대광역시 5만6000가구, 지방 2만7000가구 등이다. 수도권은 서울 인근 또는 서울 접근성이 양호한 지역을 중심으로 교통여건 등 개발여건을 고려해 신규택지를 선정할 계획이다. 지방권역은 5대 광역시를 중심으로 주요 도심 인근 지역에 안정적인 주택공급 기반이 구축될 수 있도록 대상지를 선정할 계획이다. 세종행복도시에도 용적률 상향 또는 유보지 활용을 통해 1만3000가구를 추가 공급할 예정이다. 신규 공공택지는 주거기능, 그린도시, 교통망 연계, 일자리 창출 등을 고려해 선정할 방침이다. 다만 지구별 개발규모와 사업여건 등을 고려하고 지자체 협의 등을 거쳐 개발방안을 마련할 예정이라고 정부는 밝혔다. 국토부 관계자는 “입지여건 등을 고려해 후보지를 선별하고 지정제안, 지자체 협의 등을 거쳐 상반기 중 구체적인 입지와 물량을 확정할 계획”이라며 “입지선정과 함께 교통체계 개선을 위한 교통대책도 마련할 것”이라고 말했다. 이어 “지역여건에 맞는 교통망, 인프라, 자족기능 등을 구축해 주요 도심의 주거 업무기능 등을 분산 수용할 수 있도록 조성할 것”이라고 덧붙였다. 정부는 또 도시재생 사업방식을 개선해 3만 가구를 공급할 계획이다. 아울러 공공이 쇠퇴지역에 지구단위 주택정비를 추진하는 ‘주거재생혁신지구’를 신설해 도시재생 지구 내 신규주택 공급을 활성화하고, ‘주거재생특화형 뉴딜사업’에 재정 지원을 강화해 연간 120곳 이내 사업지를 선정하기로 했다. 전세대책은 11만4000가구 공급계획의 일환으로 도심 내 단기 입주 가능한 물량도 최대한 확충하기로 했다.

총 물량 중 70-80% 이상 분양주택으로 공급
정부는 이번 대책에 따른 총 물량 중 70~80% 이상을 분양주택으로 공급할 계획이라고 밝혔다. 또한 공급 여력을 대폭 확충하는 만큼 공공임대주택도 현재보다 확대하고, 일부는 공공자가주택으로 공급하는 등 다양한 방식의 내 집 마련을 지원할 계획이라고 밝혔다. 아울러 이번 대책에 따라 공급하는 물량에는 일반공급 비율을 상향하는 한편 일부는 추첨제로 공급한다는 뜻도 밝혔다. 현재 9억원 이하 공공분양에서 전용 85㎡ 이하 주택은 일반공급 비중이 15%에 불과하다. 전체 물량의 85%가 특별공급 물량에 배정돼 있다. 이번 대책을 통해 앞으로 일반공급 물량을 50%까지 늘리기로 했다. 자연스럽게 특별공급 비중은 50%로 줄어들게 된다. 또한 전용 85㎡ 이하 공공분양의 일반공급에 추첨제를 도입한다. 현재는 공공분양 시 전용 85㎡ 이하 일반공급은 100% 순차제를 적용하고 있다. 3년 이상 무주택자 중 저축 총액이 많은 자를 당첨자로 선정하는 만큼 무주택기간이 긴 사람 외에는 기회가 없었다. 앞으로는 공공분양 전용 85㎡ 이하 일반공급분에 30% 추첨제를 도입한다. 추첨제 참여요건은 3년 이상 무주택세대 구성원으로 제한한다. 또 현재 전용 60㎡ 이하 공공분양 일반 공급은 소득 자산요건을 적용하고 있지만 앞으로는 60㎡ 이하도 9억원 초과 시에는 소득요건을 배제한다.

국토부 관계자는 “이번 대책에서 공급되는 물량은 주택공급을 기다려온 신혼부부, 3040세대 등에게 충분한 내 집 마련의 기회를 부여하기 위해 새로운 공공분양 기준을 마련할 것”이라고 밝혔다. 정부는 또 투기수요의 철저한 차단을 위해 우선공급권은 1세대 1주택 공급을 원칙으로 하고, 대책 발표일 이후 사업구역 내에서 기존 부동산을 신규 매입한 경우는 우선공급권을 주지 않기로 했다. 구체적으로 대책 발표 이후 지분 변동, 다세대 신축 등을 통해 추가 지분 확보시 우선공급권을 부여하지 않는다. 건축물 1채에 1개 필지를 다수가 공유하더라도 우선공급권은 1개만 허용한다. 또한 우선공급권은 소유권이전 등기시까지 전매제한이 설정되며, 우선공급 대상자(그 세대에 속한 자)는 우선공급계약일로부터 5년 내 투기과열지구 우선공급 및 정비사업 조합원 분양이 불가능 하도록 했다. 아울러 사업예정 지역은 토지거래허가구역으로 지정해 실거주 실경영 목적이 아닌 부동산 매입을 제한하고 사업예정구역 및 인근지역의 이상거래 등 투기수요에 대한 실거래 기획 조사 및 현장점검 등을 강화 할 방침이다. 사업 예정지로 거론하는 지역은 가격동향 점검을 강화하고, 불안이 심화되거나 이상 징후 발견 시 사업 대상에서 제외하거나 (예정) 지구지정을 중단한다는 뜻도 밝혔다. 특히 최근 거래가격 또는 거래량이 예전보다 10~20% 상승 시 대상지역에서 제외할 예정이라고 밝혔다. 또 공공재개발 등 이미 발표한 정책 참여희망 지역도 가격 상승 관찰시 사업 선정에서 제외할 방침이다. 변 장관은 “이번 대책에 따른 도심 내 양질의 주택 공급은 무주택 세대가 저렴한 가격으로 내 집 마련을 할 수 있는 좋은 기회가 될 것”이라고 밝혔다.

공급 실효성은 좀 더 지켜봐야 할 듯
지난 2월4일 정부가 역대급 규모의 주택공급대책을 발표한 것과 관련 시장의 기대와 우려가 엇갈리고 있다. 이번 대책이 공급 확대에 중점을 두고 있는 것과 관련, 기존 규제 일변도의 정책에서 벗어나 향후 규제 완화로 흘러갈 것이라는 기대감이 존재한다. 반면, 공급 실효성에 대해서는 의문부호를 제시하며 아직 지켜봐야할 부분이라는 지적도 제기된다. 시장에서는 기존 규제일변도의 부동산 정책에서, 일부 규제완화를 통해서라도 공급확대에 중점을 두고 있다는데 의의를 두고 있다. 윤승현 하나금융투자 연구원은 “이번 대책은 장기적인 주택 공급증가의 의미가 크다”면서 “기존의 수도권 택지개발 84만호 및 이번 대책에 포함된 공공택지지정 25만호는 민간 건설사들의 중장기적인 주택 수주 증가로 연결될 가능성이 높다”고 설명했다. 다만 지역 및 시기의 구체화가 필요하고 공급 실효성은 지켜봐야 할 부분이라는 지적도 나온다. 신서정 SK증권 연구원은 “남은 임기 대비 긴 목표년도(2025), 민간 토지주들의 실참여율 및 수요자들이 원하는 입지 선정, 계획 현실화를 위한 구체적인 계획 등이 불확실성 요소”라면서 “결국 이러한 요소가 구체화되고 중장기 공급확대에 대한 신뢰가 쌓인 후에 주택가격 안정화 기대해 볼 수 있을 것”이라고 지적했다.

조윤호 DB금융투자 연구원도 “숫자의 거대함 보다는 정부의 부동산정책 스탠스가 공급 위주로 바뀐 것을 명확히 확인할 수 있었다는 점이 중요하다”면서 “최소한 다음 대선 이전까지 부동산 정책은 공급 위주의 일관성을 유지할 것”이라고 내다봤다. 다만 조 연구원은 “현실화 가능성도 아직 불확실하고 공급 핵심은 공공 시행을 통한 정비사업의 확대라고 볼 수 있는데 조합 또는 토지소유주가 어떠한 선택을 할지 예측하기 어렵다”면서 “정부가 여러 가지 가정을 통해 목표치를 제시했지만 아직 숫자에 대한 믿음이 생기지는 않는다”고 했다. 장승우 대신증권 연구원은 “정부의 밑그림대로라면, 장기적으로 수도권 중저가 시장에 공급 효과를 기대할 수 있다”면서도 “재건축 초과 이익 환수제, 분양가 상한제, 지자체와의 협의 등의 규제로 인해 사업 진행이 더딘 일반 정비사업에 대한 공급촉진 효과는 기대하기 어려울 것”이라고 전망했다.

與 “안정성과 공공성 확보하게 될 것”
정부가 발표한 대도시권 주택공급 확대 방안과 관련해 집권 여당인 더불어민주당은 안정성과 공공성을 확보하게 될 것이라고 환영했다. 지난 2월4일 김태년 민주당 원내대표는 국회에서 열린 당·정 협의에서 “주택공급 안정성, 속도, 공공성을 확보하게 될 것”이라고 기대했다. 김 원내대표는 “중장기에 걸쳐 공급 물량을 모두 확보하고 신속한 공급에 필요한 법·제도 개선은 당이 최우선 순위로 처리하겠다”고 힘을 실었다. 홍익표 민주당 정책위의장은 공급 대책이 늦은 게 아니냐는 지적에 “최근의 공급 문제는 단순히 공급 부족에서만 기인하지 않는다”며 “유동성 문제가 너무 커지면서 공급 문제가 맞물렸다. 미래의 불안 해소라는 측면에서 이번 공급대책이 의미 있다 본다”고 설명했다. 관련 법안 처리 계획에 대해 홍 의장은 “가장 중요한 것은 속도”라며 “늦어도 상반기까지는 관련 법안 처리에 힘쓰겠다”고 강조했다. 이낙연 더불어민주당 대표도 2월5일 “집값 안정 효과가 있을 것”이라 내다보며 입법 지원을 약속했다.

이 대표는 이날 오전 국회에서 열린 민주당 최고위원회의에서 “노태우 정부 당시 200만호 공급으로 집값을 안정시킨 후 30년 만에 최대 수준의 공급대책이 나왔다”며 이같이 밝혔다. 그는 “정책 효과를 극대화하기 위해서는 사업 추진 속도 높여야하며 이를 위한 법 제도 정비 서두르겠다”며 “도시정비법, 공공주택특별법, 소규모정비법 개정을 신속하게 처리할 것이며 사업 추진 현황의 세밀한 점검을 위해 당과 정부 지자체가 정례적으로 협의해주길 바란다”고 했다. 양향자 최고위원은 문재인 정권 출범 이후 여러 차례 대책을 내놓으며 부동산 시장에 혼란을 준데 “죄송하다”고 사과했다. 양 최고위원은 이어 정부의 새 주택공급 대책에 “역세권의 고밀도 개발을 약속했고 분양 주택 비중과 용적률은 높여 초과이익 부담금은 낮춰지고, 지주에게는 기존 수준보다 한 단계 높은 수준의 수익을 보장하게 됐다”며 “인허가·개발비용·주택경기 변동 등 위험 요소는 공공이 부담하기로 하는 등 단언컨대 규모도, 방식도, 의지도, 범위도 차원이 다르다”고 평가했다. 최인호 수석대변인은 최고위가 끝난 후 취재진과 만나 “변 국토부 장관이 내놓은 부동산 정책과 관련해 긍정적인 영향이 있을 거란 논의가 있었다”며 “지적되는 부분에 대해서는 후속 대책으로 염려를 해소할 수 있을 것”이라 말했다.

野 “‘정책 신뢰성 담보’의 근본적 문제점 해결 못해”
국민의힘 부동산시장 정상화 특별위원회(위원장 송석준 의원)가 지난 2월9일 오전 10시에 제19차 회의를 화상회의로 개최한데 이어 오전 11시 40분에 국회 소통관 기자회견장에서 브리핑을 가졌다. 이날 회의에는 송석준 위원장, 윤창현 의원, 정경희 의원, 태영호 의원, 추경호 의원, 특위 법률지원단 홍세욱 변호사, 이종인 여의도연구원 수석연구위원, 이형주 건설주택포럼 명예회장 등이 참석하여, 2.4 부동산 공급대책의 문제점을 점검하고 대안을 논의했다. 먼저, 2.4 부동산 대책의 실현 가능성 중 ▲공급물량 부풀리기 ▲공급물량 산출방식의 오류 ▲민간공급 외면 ▲75%가 방치 중인 공공지원민간임대사업 등을 점검했다. 특위는 “2.4 부동산 대책은 확정되지도 않은 미래의 가정을 주택공급대책으로 포장하여 발표한 것에 지나지 않고, 5년이라는 기한 내 물량 공급은 고사하고 택지 확보조차 쉽지 않다는 현실에 우려를 표했다”고 밝혔다.

다음으로 2.4 대책의 ▲거래 활성화 대책 부재 ▲도심의 민간 재개발·재건축 규제 완화 대책 부재 ▲공공주도의 경우 참여 유인 부재 ▲공공주도 정비사업에서의 당연한 혜택마저 특혜로 포장 ▲연이은 정책 실패로 신뢰도 하락 ▲국민의힘 및 부동산 특위의 대책을 참고하면서 민간을 배제하고 공공주도로 대체 ▲실패한 도시재생사업의 반복 등의 문제점을 지적했다. 특위는 “2.4 대책은 거래 활성화 및 규제 완화, 민간 참여 유인 부재 속에, 브랜드 선정 권한을 제외하고는 모든 자율성과 결정 권한을 공공에 넘기는 위험에도 불구, 정책 신뢰성 담보라는 근본적 문제점을 해결하지 못한다”고 꼬집었다. 이어서 2.4 대책의 국민재산권 침해 가능성 중 ▲대책 발표 후 취득분에 대한 우선공급권을 배제하는 소급입법 ▲동참하지 않은 1/3이 현금청산 받을 경우 사유재산 침해 ▲토지 국유화의 사전 포석 가능성에 대한 국민우려 등에 대해서도 검토했다. 특위는 “2.4 대책은 공공성 강화를 이유로 개인의 재산권을 과도하게 침해하면서까지 ‘개발이익의 사유화 억제’라는 목표만을 쫓고 있다”고 진단했다. 특위는 2.4 공급대책을 보완하기 위한 대안으로 ▲첫째, 공공이 모든 공급권과 거래감시권을 독점하려는 시도 금지 ▲둘째, 민간의 주택공급과 주택거래를 옥죄는 규제 즉각 개선·완화 ▲셋째, 조세부담 감면을 통해 주택가격 하향 안정화 도모 등을 제시하는 등 부동산 정책의 대전환을 촉구했다. 송석준 위원장은 “그동안 국민의힘과 부동산 특위 역시 일방적인 투기 억제보다는 시장의 원리를 중시하는 공급확대를 강조해 온 만큼, 이번 2.4 대책이 다양하고 획기적인 공급대책을 담은 점에 대해서는 적극 환영의 뜻을 밝힌다”면서도 “공공주도의 공급대책만으로는 결코 성공할 수 없는 만큼 공공과 민간이 상생협력 하되, 최소한의 주거복지는 공공이 맡고 양질의 주택공급은 국민들의 선호도를 반영하는 것이 중요하다”고 강조했다. NM