미국 주택 시장이 벌써 회복되고 있는 것일까?

미국이 코로나 바이러스 대유행 3개월째에 접어들면서 주택시장에 희망의 빛이 나타나면서 이 대유행병이 지나간 후 주택시장 회복이 그리 먼 미래 일이 아님을 시사하고 있다고 부동산미디어들이 전하고 있다.

부동산회사인 레드핀(Redfin)과 질로우(Zillow)등 인터넷 사이트들은 구매자들이 다시 한번 쇼핑을 할 준비가 되어 있다는 암시로서 그들 사이트에 대한 웹 트래픽이 정상화되고 있음을 강조하고 있다.

주간 주택담보대출 신청이 급증한 점 등이 구매자들이 이미 구매할 준비가 되어 있다는 것을 암시하고 있다고 제시하고 있다.

▲ 맨해튼 어퍼이스트사이드 파크애비뉴 모습(사진_네스트시커스)

최근 여러 뉴스들은 (투자심리를 긍정적으로 유지할 동기가 있을 수도 있는) 레드핀과 같은 기업들의 보도자료에서 나타난 것처럼, 이미 주택 시장 회복이 진행 중임을 암시했다. 그러나 어떤 선택과정은 개인이나 심지어 몇 몇 통계까지도 주택 시장의 현 상태에 대한 그럴싸한 결론을 이끌어낼 수도 있다는 시각도 있다고 뉴욕의 부동산매체인 커브드뉴스는 전하고 있다.

전체적으로 주택시장 지표들은 확실히 혼합되어 있고 명확한 결론을 내기는 사실상 불가능하다고 이 매체는 강조하고 있다. 부동산관련 학계의 한 전문가인 마이크 델프릿은 "어떤 이야기가 나오든 데이터로 그 이야기를 뒷받침할 수 있다"고 말한다. "모든 것이 가능하다. 세상의 종말이든, 아니면 그 사이에 무슨 일이든 원하는 이야기를 뒷받침할 자료를 찾을 수 있을 것”이라고 강변했다. 그렇다면 주택시장은 정말로 이미 회복되고 있는 것일까? 그러한 일이 정말 어디에 존재하는 것일까? 자료 자체부터 시작해서 여러 가지 이유로 아직 명확한 답은 없다.

하지만 커다란 흐름은 아직 시장 밑바닥에서 오르기 시작하지는 않았다는 것을 보여준다고 설명하고 있다. 6개월 전부터 주택시장의 어떤 상황을 파악하려면 질로우 사이트에서 집을 찾는 사람이 얼마나 되는 지 부터 신규 주택 매매까지, 주택 구입 과정의 각 단계를 진단하기 위해 서로 다른 데이터를 조합할 수 있다. 이 자료를 종합하면 주택시장 상황이 어디에 와 있는 지, 그리고 단기적으로 이 상태가 어디로 향하고 있는 지를 완전히 파악할 수 있을 것이다.

그러나 현재 주택시장의 이러한 유사 상황을 찾아내는 것은 현실적으로 불가능하다.
우선, 주택구입의 다양한 단계에 대한 가장 최근 데이터는 기간이 다른 시기로부터 수집되기 때문에, 주택시장의 완전한 그림을 한데 묶는 데 필요한 데이터를 구할 수 없기 때문이라고 이 매체는 강조하고 있다.

미국 인구조사국의 가장 최근의 새로운 주택 판매 자료는 코로나 대유행 시작과 그 확산 정도와 경제적 영향이 잘 알지 못했던 3월을 기준으로 하고 있다. 그러나 모기지은행 협회의 주간 모기지 신청 데이터는 최근 것으로서 잘 적용되는 편으로 이들이 혼합되어 있는 모습이다.

또 하나는 이용할 수 있는 대부분 데이터는 범 국가적이다. 주택업계의 공통적이고 반복적인 발표자료는 전국가적인 것으로서 주택 시장 비교 데이타가 없다는 것이다.

예를 들어, 뉴욕의 주택 공급 부족은 말 그대로 누군가가 텍사스에서 살 집을 찾을 수 있는지 여부에 영향을 미치지 않는다. 일반적인 국가 트렌드는 어느 때라도 대다수 도시에서도 실현될 수 있지만, 각 도시는 고유의 역동성을 가진 자체적인 시장들이다.

전염병이 각 도시에 다른 영향을 미쳤기 때문에 이것은 특히 중요한 사실이다. 뉴욕은 전염병의 세계적 진원지인데 반해 텍사스 시장은 그 영향이 현저히 적다. 장밋빛 전국 주택시장 데이터는 뉴욕시의 문제를 과소평가하고 있고, 어떤 끔찍한 데이터는 아마도 텍사스의 문제를 과대평가하고 있을 것이다.

그렇다면 주택 시장 회복이 진행 중이라는 진정한 신호는 무엇일까? 주택시장이 기능하려면 매매자와 매수자 모두 주택 가격을 결정하고 거래를 완료해야 한다.
부동산 매매목록 사이트로의 웹 트래픽 증가, 주간 주택담보대출 신청 증가 등 매수자들이 시장에 복귀했다는 부수적인 증거는 물론 있다.

그러나 부동산 목록을 찾아보는 것이 꼭 집을 사는 것을 의미하는 것은 아니다. 때때로 사람들은 부동산시장에 커다란 영향을 미친 세계적인 전염병으로부터 주의를 딴 데로 돌리기 위해 그것을 검색할 수도 있다. 담보 대출을 신청하는 것은 누군가가 집을 사고 싶어하지만 이것 또한 확실한 것은 아니라는 점도 있다.

매도 희망자가 시장에 있는가? 위의 전문가에 따르면, 이것을 측정하는 가장 좋은 방법은 새로운 주택 매물 목록이다. 만약 당신이 집을 팔려고 질로우나 레드핀에 매물을 등록하고 있다면, 당신은 분명 당신의 집을 팔려고 하는 것이지, 재미 삼아 시간을 낭비하는 차원의 것은 아니기 때문이다.

그리고 주택시장 회복이 진행되고 있는 것에 대한 현재 상태에서의 결정적인 문제는 새로운 매물이 각 시장에서 감소하고 있다는 것이다. 비록 정도는 다르지만 말이다. 팔 집이 없으면 집을 사고 팔 수 없기 때문이다.

때문에 주택시장이 현재 정체상태에 있다는 점 외에 다른 어떤 결론을 내리기는 쉽지 않다.
그러나 이 전문가는 "지금은 바닥상태에 있는 것 같다"라고 느낌을 이 매체에 제시했다.

이와 관련 뉴욕의 한 중개회사 관계자는 "현재 이러한 주제로 논란을 빚고 있는 자체가 시장이 흔들리고 있음을 명백하게 보여주는 것으로서 전체적으로 부동산 시장 정체와 주춤거리는 모습은 분명하다. 그러나 그럼에도 불구하고 시장은 항상 살아났다."라고 강조했다.

"중요한 것은 이러한 상황이 지나고 나면 ‘바닥’였다. 언제까지 관망하고, 언제 투자를 할 것이냐 하는 시점 결정이 지금 해야 할  중요과제다."라고 그는 결론지었다.

(미국 부동산회사 네스트시커스 한국지사장 곽용석 henryk@nestseekers.com )